Immobilier : tendances 2012

Bilan 2011

Un marché de l’immobilier solide

Sur l’année 2011, les prix de l’immobilier n’ont cessé de progresser, souvent à la surprise des analystes, pour qui le marché aurait dû naturellement fléchir dans un contexte de crise économique et financière globale. Ce maintien des niveaux de prix s'explique par une conjoncture française spécifique sur le plan de l’immobilier :

• pénurie de logements ;
• mesures facilitant l’accès à la propriété (PTZ +, avantages fiscaux liés à l’acquisition) ;
• faibles taux d’intérêt sur les crédits immobiliers.

Evolution des prix sur le marché de l’ancien

En variation annuelle, l’année 2011 s’est terminée de manière positive, les prix montrant une augmentation annuelle de 7,3% (FNAIM). Toutefois le 4e trimestre a montré quelques signes de fléchissement, avec une baisse de 6,3% sur le prix des appartements à Paris, et une stabilité totale des prix en Province (+0,3%).

Le profil de l’acquéreur en 2011 se singularise par la forte part de marché des plus de 60 ans (souvent investisseurs ou secundo-accédants).

Des prix en hausse sur le marché du neuf, individuel et collectif

D’après la note de conjoncture immobilière des Notaires de France, de janvier 2012, les prix du neuf ont augmenté en moyenne d’un peu plus de 4% en 2011. A noter toutefois que 5 régions, dont l’Ile de France, ont connu une augmentation de plus de 10% des prix des appartements, traduisant une demande soutenue.

Les régions les plus chères au m2

D’après les données du site Meilleurs Agents publiées au 1er janvier 2012, l’Ile de France, à son habitude, mène la danse. Le prix moyen du m2 s’établit à 4753€/m2 pour les appartements et 2997€/m2 pour les maisons. Eternelle dauphine, la région Provences-Alpe-Côte d’Azur atteint des niveaux de prix élevés avec 3576€/m2 pour les appartements et 3311€/m2 pour les maisons. Rhône-Alpes, Languedoc-Roussillon et Aquitaine ferment la marche des 5 régions les plus chères de France (la Corse occupe une position à part).
Au niveau départemental, c’est Paris qui tient le haut du pavé, avec un prix moyen du m2 en appartement qui s’établit fin 2011 à 7917€.

De manière globale, l’année 2011 a présenté un bilan relativement positif, même si des frémissements sur les 3e et 4e trimestres ont laissé pressentir l’ajustement qui devrait survenir en 2012.

Tendances 2012

Des taux de crédit immobilier en légère hausse, mais toujours intéressants

L’augmentation des taux s’est amorcée dès décembre 2011. Leur niveau avait alors atteint une moyenne de 3,93%, soit une hausse de 7 points de base par rapport au plancher historique de 3,22%, en novembre 2010.

Depuis le début de 2012, cette tendance haussière s’est poursuivie mais de façon modérée. En février, les taux moyens à 15 et 20 ans sont respectivement de 4 et 4,25%.

En comparaison avec ses voisins européens, la France reste dans une position favorable. Le niveau de taux actuel constitue encore une vraie incitation à l’achat.

Des banques un peu plus frileuses

Avec la dégradation de la note souveraine française par l’agence de notation Standard & Poor’s, les banques ont ralenti dès janvier leur volume de prêts. Apport personnel, niveau de revenus et capacité de remboursement sont plus que jamais étudiés à la loupe.

Prix de l’immobilier : une baisse à prévoir

Les analystes du marché anticipent un recul des prix en 2012. Toutefois le spectre d’une chute brutale, telle qu’en 2008, semble absolument écarté. Selon la FNAIM, l’immobilier ancien va connaître une baisse des prix d’environ 5%. Quant à la Chambre des Notaires de Paris, elle prévoit des prix stables sur la capitale, et une correction de 5 à 10% en banlieue parisienne et dans les grandes métropoles. Elle n’exclut pas une baisse plus sensible sur le reste du territoire. Pour de futurs acheteurs, il peut s’agir là d’une opportunité.

Le contexte législatif et politique français : des évolutions à suivre

En matière législative et réglementaire, l’année 2012 est marquée par la fin du prêt à taux zéro + (PTZ +) sur l’ancien. Il reste cependant en vigueur pour l’acquisition de logements neufs.

Au plan fiscal, la taxation des plus-values immobilières sur les résidences secondaires se durcit, avec une évolution du régime d’abattement effective depuis le 1er février.

La loi Scellier, quant à elle, perd quelque peu de son attractivité. Le projet de lois de finance 2012 définit un avantage fiscal de 13% sur 9 ans en Scellier classique, contre 22% en 2011.

Les incitations et avantages fiscaux sont donc en retrait. Des évolutions restent possibles, mais elles n’auront pas lieu avant le 2nd semestre. En effet, le contexte électoral actuel crée un climat d’attentisme. Il faudra attendre la mise en place du nouveau gouvernement et de la nouvelle assemblée, pour connaître les éventuels programmes et dispositifs de soutien au logement.

Un volume de transactions resserré

2011 avait été une année exceptionnelle sur le marché de l’ancien avec 880 000 ventes annuelles, mais le marché du neuf avait montré des signes de contraction, avec un recul d’environ 10% par rapport à 2010.

Pour 2012, les tendances sont orientées à la baisse. Selon les Notaires de France, les ventes sur le marché de l’ancien devraient se situer entre 700 000 et 740 000.  A Paris, dans les grandes métropoles françaises, et sur le littoral atlantique et méditerranéen, le niveau des transactions devrait toutefois se maintenir au niveau de 2011.

Sur le marché du neuf, les perspectives sont suspendues aux trains de mesures qui pourraient être pris par le nouveau gouvernement. Le 2e semestre sera donc décisif.

Malgré des perspectives à la baisse, le marché immobilier français devrait rester relativement dynamique en 2012, compte-tenu de la demande soutenue et de la raréfaction de l’offre sur les zones attractives.