Annulation de vente immobilière pour vices cachés : l’inflation est prise en compte dans l’indemnisation des acheteurs
La découverte d’un vice caché après un achat immobilier peut venir remettre en question l’ensemble de l'opération. L’équilibre du contrat étant bouleversé, la vente peut être déclarée nulle : les acheteurs sont alors remboursés et indemnisés à la hauteur du préjudice subi. Mais comment restituer aux parties leur situation d’origine, en particulier lorsque la vente a produit ses effets pendant plusieurs mois de forte inflation ? Une récente décision de la Cour de cassation vient justement en éclairer les conséquences.
Quels dommages intérêts peuvent réclamer les acheteurs en cas d’annulation d’une vente immobilière pour vices cachés ?
Lorsqu’une vente immobilière est annulée pour vice caché, le principe est clair : chaque partie doit être replacée dans la situation qui aurait été la sienne au moment de la vente, si elle n’avait jamais eu lieu. L’acheteur restitue donc le bien, et le vendeur rembourse le prix. Une restitution en apparence équilibrée, mais qui, en pratique, peut créer de profondes inégalités, notamment en période d’inflation.
Car récupérer aujourd’hui une somme versée depuis plusieurs mois, voire depuis quelques années, ne garantit pas à l’acheteur de pouvoir acquérir un autre bien équivalent puisque son pouvoir d’achat immobilier a mécaniquement diminué. Ainsi, la Cour de cassation a considéré, dans un arrêt du 5 décembre 2024, que la hausse des prix constatée après l’annulation d’une vente constitue un préjudice qui doit être réparé.
De fait, au-delà de la restitution du prix, le vendeur peut être tenu de verser des dommages et intérêts complémentaires pour compenser la baisse de pouvoir d’achat immobilier subie par l’acheteur et rétablir, autant que possible, la situation existant avant la vente.
Et quelles autres conséquences côté vendeur ? Des indemnités d'immobilisation maintenues, quel que soit le motif de l'annulation
L’annulation d’une vente immobilière ne prive pas pour autant les vendeurs de certains droits. En effet, ils peuvent obtenir une indemnité d’occupation correspondant à la période pendant laquelle les acheteurs ont occupé le logement.
La Cour de cassation indique justement dans son arrêt de décembre 2024 que ce droit à indemnisation est maintenu, indépendamment des motifs ayant conduit à l’annulation de la vente, y compris si le vendeur en est entièrement responsable. De quoi rétablir un vrai équilibre dans le règlement des conséquences financières liées à la nullité du contrat.
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