Crédit immobilier en devise : une meilleure protection des emprunteurs contre les risques
Un emprunteur exposé à un risque de change dans le cadre d’un prêt en devise et insuffisamment informé par sa banque peut désormais obtenir en justice l’annulation de son crédit. Par deux arrêts du 9 juillet 2025, la Cour de cassation a en effet opéré un revirement de jurisprudence attendu, et vient ainsi renforcer la protection des frontaliers. Cette décision s’inscrit dans le prolongement d’un contentieux nourri, initié par des emprunteurs français ayant financé, par un prêt immobilier libellé en franc suisse, l’acquisition de biens situés en France.
Taux de de change et prêts en CHF : une protection jusqu’ici refusée aux frontaliers rémunérés en francs suisses
Jusqu’à présent, les juridictions excluaient les frontaliers rémunérés en francs suisses du champ de la protection instaurée par la Directive 93/13/CEE sur les clauses abusives. Le fait de percevoir des revenus en franc suisse au moment de l’octroi du prêt en devises suffisait, pour les juges, à écarter tout risque de change, et donc à rendre inapplicable ce régime protecteur.
Autrement dit, ces emprunteurs étaient présumés conscients des fluctuations monétaires : en cas de dépréciation de l'euro, ils ne pouvaient invoquer l’absence d’information ou l’existence d’un déséquilibre significatif dans leur contrat de prêt.
Une dernière jurisprudence qui accorde l’annulation des prêts en francs suisses conclus par des particuliers frontaliers
La Cour de cassation rompt avec l’interprétation des juridictions du fond. Aux termes de ses arrêts du 9 juillet 2025, elle rappelle que la simple perception de revenus en francs suisses ne confère pas à l’emprunteur une connaissance comparable à celle d’un établissement bancaire. Ce dernier a toujours une obligation d’information renforcée envers son client, d’autant plus essentielle pour des prêts immobiliers dont la durée se compte en décennies.
Le risque de change est en effet inhérent au contrat de prêt en devises, qu’importe celle dans laquelle l’emprunteur est rémunéré. La banque doit donc informer clairement le consommateur sur le risque de change, lui expliquer comment ce risque peut se matérialiser et quelles en seraient les conséquences financières.
Dans le cas contraire, le consommateur peut donc demander en justice l’annulation de son crédit, sans que la date de conclusion du contrat, la devise de ses revenus ou l’état actuel du prêt ne puissent faire obstacle à cette demande. En pareille hypothèse, l’annulation du contrat de prêt ouvre droit à la restitution des intérêts et des frais indûment versés à la banque.
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