Donation défiscalisée pour achat immobilier : des conditions précisées par l’administration fiscale
Depuis 2025, et jusqu’au 31 décembre 2026, un dispositif temporaire permet aux parents et grands-parents d’accompagner leurs enfants et petits-enfants dans leur projet immobilier, tout en bénéficiant d’une exonération de droits de donation. Certaines de ses conditions restant encore floues, l’administration fiscale a publié le 4 septembre 2025 une instruction détaillée, apportant des précisions bienvenues sur les règles d’application de cette mesure.
Les conditions d’éligibilité précisées par l’administration
Le dispositif s’applique aux dons de sommes d’argent effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, dans un cadre strictement familial (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants ou, à défaut de descendant, neveux et nièces). Chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 € par bénéficiaire, avec un plafond global de 300 000 € par donataire.
Les fonds doivent être utilisés dans un délai de six mois suivant le versement pour financer :
l’acquisition d’un logement neuf ;
l’acquisition d’un logement en état futur d’achèvement (VEFA) ;
ou pour réaliser des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov ‘.
Le bien acquis ou rénové doit ensuite servir de résidence principale pendant 5 ans minimum, soit pour le bénéficiaire lui-même, soit pour un locataire (hors membres du foyer fiscal du donataire).
Attention : certaines opérations immobilières sont toutefois exclues du dispositif
L’administration indique explicitement que l’affectation des sommes reçues à la construction par le bénéficiaire de sa résidence principale n’est pas visée par le dispositif d’exonération. De même, l’acquisition d’un terrain à bâtir pour y faire construire une maison n’est pas non plus éligible.
L’administration précise toutefois que l’acquisition d’un bien démembré ou en indivision entre dans le champ du dispositif. L’investissement peut alors viser seulement l’usufruit de l’immeuble ou un immeuble en indivision.
En revanche, l’exonération n’est pas cumulable avec MaPrimeRénov' ou d’autres avantages fiscaux pour les mêmes dépenses.
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