Investissement locatif et défiscalisation : les obligations d'information qui incombent à votre vendeur

Quel niveau d’information et de conseil peut-on exiger de la part d'un vendeur d'investissement locatif ?

Dans l’affaire jugée, un couple avait acheté un appartement en état futur d’achèvement dans le cadre d’un programme de défiscalisation « Robien » (remplacé en 2008 par l'investissement Scellier, puis par le dispositif Duflot en 2013, auquel s'est substitué l'investissement Pinel en 2014). Pour rappel, ce dispositif permettait d’acquérir un logement neuf destiné à la location pour une durée minimale de 9 ans, tout en déduisant un pourcentage du prix d’achat des revenus imposables. Ce mécanisme visait à encourager l’investissement locatif en réduisant la charge fiscale, mais supposait une mise en location effective et une stabilité du marché immobilier pour rester rentable.

Dans cette affaire, la rentabilité et la sécurité escomptées de l'investissement n'ont pas tenu leurs promesses, puisque le bien a perdu plus de la moitié de sa valeur en 10 ans. Les juges ont estimé que le promoteur, ainsi que le mandataire, conseiller en gestion de patrimoine, avaient manqué à leurs obligations en donnant des informations incomplètes sur les risques, les charges réelles de l’opération et la valeur du bien.

En effet, leur devoir d’information et de conseil ne devait pas se limiter à vanter l'avantage fiscal mais s’étendre à toutes les données économiques du projet, qu’elles soient favorables ou non à l’investisseur. Concrètement, il peut être question d’aléas locatifs, de risques d’impayés, minoration éventuelle du montant du loyer, d'incertitude du prix de revente, d'incidence de la conjoncture économique, etc. 

Le vendeur reste responsable, même en présence d’un mandataire 

La Cour d’Appel de Paris souligne également qu’un promoteur ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant l’intervention d’un conseiller en gestion de patrimoine mandaté. La société mandante reste responsable des manquements de son mandataire, et doit s’assurer que l’investisseur a reçu une information complète et compréhensible avant de s’engager.

En pratique, il est donc essentiel pour tout investisseur locatif d’obtenir une simulation réaliste de rentabilité, intégrant toutes les charges et hypothèses de marché. La défiscalisation ne doit jamais masquer le risque financier d’un investissement immobilier puisqu’un avantage fiscal n’a de sens que s’il repose sur une opération économiquement viable.