Échanger un bien immobilier plutôt qu’acheter : des économies à la clé ?
Si l’échange de logement évoque, pour beaucoup, une formule d’hébergement temporaire pour les vacances, il s’agit aussi d’un mécanisme juridique permettant un échange définitif de biens immobiliers entre propriétaires. Prévu par le Code civil, ce dispositif ancien permet de simplifier une transaction immobilière, et de réaliser des économies, sous réserve de respecter certaines conditions.
Échange définitif d'appartements ou de maisons : un mécanisme ancien, mais toujours encadré par la loi
L’article 1702 du Code civil définit l’échange comme « un contrat par lequel les parties se donnent respectivement une chose pour une autre ». Concrètement, deux propriétaires peuvent convenir d’échanger leurs biens sans passer par une double vente classique.
En pratique, si les biens sont de même valeur, il n’y a pas d’échange d’argent : chacun reçoit simplement le bien de l’autre. Lorsque les biens ne sont pas de valeur équivalente, l’échange est complété par le versement d’une somme compensatoire, appelée soulte, qu'il est possible de financer sur fonds propres ou par crédit immobilier.
Des économies importantes pour les propriétaires, côté fiscalité
Au-delà de son originalité, l’échange immobilier présente un intérêt financier, puisque l’opération ne donne lieu qu’à un seul acte notarié, et que les droits de mutation sont réduits. Selon l’article 684 du Code général des impôts, ils sont calculés à hauteur de 5 % seulement sur l’un des deux biens, et non sur les deux. En cas de versement d’une soulte, celle-ci est également soumise aux droits de mutation.
Autre avantage de ce procédé : il permet d’éviter de recourir à un prêt relais, puisque l’acquéreur n’a pas besoin d’attendre la revente de son bien pour financer l’achat du nouveau.
Attention tout de même, l’article 1706 du Code civil prévoit que l’échange n’est pas soumis à la rescision pour lésion. Autrement dit, un propriétaire ne peut pas demander l’annulation de l’opération au motif qu’il aurait reçu un bien de valeur finalement inférieure.
En pratique, l’échange immobilier reste une option encore peu utilisée, mais il constitue une alternative efficace pour des propriétaires désireux de changer de logement tout en maîtrisant les coûts liés à la transaction.
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