Après un divorce ou dans le cadre d’un héritage, il est courant que l’un des ex-conjoints ou cohéritiers souhaite garder pour lui seul un bien en indivision. Dans ce cas, il doit dédommager les autres propriétaires en rachetant leurs parts respectives pour devenir le propriétaire unique : on parle alors de rachat de soulte en indivision.
Tout d’abord, il convient de rappeler que l’indivision est un régime qui s’applique aux achats immobiliers faits en commun par deux personnes ou plus. Chaque acheteur, appelé indivisaire, est alors propriétaire du bien à hauteur de la contribution financière qu’il aura apportée.
La quote-part de chaque indivisaire correspond à son droit de propriété. Celui-ci dépend de sa contribution financière lors de l’achat, ou de son apport respectif lorsque le bien a été financé par un crédit immobilier. Dans le cas d’un achat à deux, par exemple, les quotes-parts peuvent être soit de 50 % par indivisaire, soit de 40 % pour l’un et de 60 % pour l’autre, soit de 30 % pour l’un et 70 % pour l’autre, etc.
Juridiquement, l’indivision constitue toutefois un statut provisoire. La loi stipule en effet que nul ne peut être contraint de rester dans un régime d’indivision. Si l’un des indivisaires souhaite vendre sa part, les autres ne peuvent par conséquent pas l’en empêcher. Ils ont alors la possibilité de lui racheter sa part ou, à défaut, de convenir de la revente du bien.
Le rachat de soulte est donc simplement le fait de racheter la quote-part détenue par le ou les autres acquéreurs pour obtenir la pleine propriété d’un bien. En d’autres termes, le rachat de soulte est une compensation financière versée à chaque indivisaire en échange de sa quote-part.
Cette situation peut notamment survenir lors d’un divorce quand l’un des époux souhaite conserver le domicile familial, ou dans le cas d’un héritage impliquant plusieurs héritiers.
Pour connaître le montant de la part que vous souhaitez racheter, il est essentiel de connaître la valeur du bien concerné. Pour ce faire, n’hésitez pas à faire appel à un notaire ou un expert immobilier afin d’obtenir une estimation précise et objective.
Sachez que lors d’un rachat de soulte en indivision, la valeur du bien est estimée en fonction du marché actuel, et non du prix auquel vous l’avez acheté.
Une fois cette valeur fixée, le calcul est le suivant :
le bien n’a pas été financé par un crédit immobilier, ou ce dernier est déjà remboursé : Montant de la part = (Valeur du bien / Nombre d’indivisaires) ;
un crédit immobilier est encore en cours : Montant de la part = (Valeur du bien - Capital restant à rembourser) / Nombre d’indivisaires.
Prenons l’exemple d’une maison achetée à deux dont la valeur est estimée à 350 000 €, avec un capital restant à rembourser de 60 000 €. Si l’un des ex-conjoints souhaite racheter la part de l’autre pour garder la maison, il devra lui verser la somme suivante : (350 000 € - 60 000 €) /2 = 145 000 €.
Attention, toutefois : dans cet exemple, les indivisaires ont contribué au financement du bien à hauteur de 50 % chacun. Si les quotes-parts sont déséquilibrées, le calcul doit être adapté pour en tenir compte.
Dans le cadre d’un héritage, la valeur du bien est soit divisée par le nombre de cohéritiers, soit partagée en fonction des parts de chacun si celles-ci diffèrent.
De plus, le rachat de soulte est un acte juridique qui se fait obligatoirement devant un notaire. Son exécution entraîne donc des frais d’acte. Ces derniers, qui représentent entre 7 % et 8 % de la valeur totale de la soulte pour un bien ancien et entre 2 % et 3 % pour un bien de moins de cinq ans, incluent notamment les droits d’enregistrement et les émoluments du notaire.
Ils sont partagés entre les indivisaires, qu’il s’agisse d’ex-conjoints ou de cohéritiers.
Le rachat de soulte est une opération parfois coûteuse, surtout si le crédit immobilier qui a financé le bien est encore en cours. L’indivisaire souhaitant garder sa maison devra non seulement racheter la part de l’autre mais également assumer seul les mensualités de prêt et le coût de l’assurance emprunteur.
Si vous disposez des fonds nécessaires, il est possible de racheter comptant la quote-part souhaitée. À défaut, vous devrez certainement contracter un nouveau crédit immobilier.
Celui-ci devra couvrir le rachat de la soulte, le capital restant à rembourser, les frais de notaire ainsi que les éventuels frais de remboursement anticipé. Attention toutefois à ne pas dépasser un taux d’endettement maximum de 33 % ! Si tel est le cas, deux solutions s’offrent à vous :
rallonger la durée de votre crédit : vos mensualités seront moins élevées, ce qui fait mécaniquement baisser votre taux d’endettement ;
procéder à un rachat de crédit via un courtier pour bénéficier de conditions plus intéressantes.
Dans l’hypothèse où vous ne pourriez pas procéder au rachat de soulte, le bien est automatiquement mis en vente. Chaque indivisaire récupère alors, proportionnellement à sa quote-part, une partie du montant perçu à l’issue de la transaction.
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