À condition de ne pas avoir besoin d’emménager à court terme dans le logement que vous allez acheter, investir en nue-propriété peut constituer une véritable opportunité. Vous bénéficiez d’un prix d’achat décoté, vous n’avez pas à vous préoccuper de la gestion locative de votre bien et vous profitez d’une fiscalité avantageuse. Zoom sur un montage juridique qui séduit de nombreux investisseurs !
Le droit de propriété immobilier comporte trois attributs :
l’usus : le droit d’usage du bien immobilier, par exemple en y habitant ;
l’abusus : le droit d’en disposer, par exemple, en le vendant ;
le fructus : le droit d’en percevoir des revenus, notamment en le louant.
Grâce à une opération de démembrement, il est possible de répartir ces attributs entre :
d’une part un nu-propriétaire, qui possédera le bien (abusus), mais sans en avoir l’usage pendant une certaine période ;
d’autre part un usufruitier, qui pourra y résider ou le mettre en location pendant cette même période (usus et fructus).
Acheter en nue-propriété consiste ainsi à acquérir seulement l’abusus d’un logement, tandis que son usufruit est confié à un bailleur (souvent institutionnel ou social) pendant généralement 10 à 20 ans. Période durant laquelle le bailleur met le logement en location et en perçoit les loyers.
À l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire devient automatiquement et pleinement propriétaire du bien immobilier, sans formalités ni frais supplémentaires. Il peut ensuite décider de l’occuper ou de le revendre.
Acheter en nue-propriété est ainsi un projet immobilier de long terme, qui s’adresse avant tout aux investisseurs immobiliers. Ce montage est aussi un outil d’optimisation fiscale et de transmission du patrimoine, grâce aux nombreux avantages qu’il présente.
À savoir : le nu-propriétaire conserve le droit de revendre le bien à tout moment pendant l’opération de démembrement. C’est donc un placement qui conserve une certaine liquidité.
Premier avantage de l’achat en nue-propriété : vous bénéficiez d’une décote sur le prix de vente, puisque vous n’investissez qu’à hauteur de la valeur de l’abusus du bien. La décote correspond aux loyers que vous auriez pu percevoir si vous aviez mis le bien en location.
L’achat en nue-propriété vous offre ainsi l’opportunité de vous positionner sur un bien immobilier à un prix très inférieur à sa valeur réelle : et à l’issue de la période de démembrement, vous recouvrez la pleine et entière propriété du bien, sans avoir d’investissement supplémentaire à réaliser.
Selon l’emplacement et les qualités du logement, vous pouvez ainsi espérer une belle plus-value à la revente grâce à cette décote ! D’autant que vous bénéficiez d’un abattement sur la taxation de la plus-value dès 6 ans de détention du bien.
Il est bien entendu possible de financer un achat en nue-propriété grâce à un prêt immobilier, garanti par une assurance emprunteur.
Autre avantage de l’acquisition en nue-propriété : vous ne vous occuperez de rien pendant toute la durée de la convention de démembrement, puisque le bailleur prend en charge la gestion locative. Il lui appartient de réaliser les travaux d’entretien nécessaires, de trouver les locataires, d’assumer les risques locatifs (impayés, dégradations, vacances locatives…). Il est tenu de gérer le bien en bon père de famille et de le remettre en état à l’issue du démembrement. Autant de tâches et de dépenses, auxquelles que vous n’aurez pas à faire face !
À savoir : les gros travaux restent à votre charge, sauf s’ils sont rendus nécessaires du fait de la négligence du bailleur.
Comme vous n’avez pas l’usage du bien, les impôts locaux, dont la taxe foncière et la taxe d’habitation, sont à la charge du bailleur pendant toute la période de démembrement.
Acheter la nue-propriété est aussi avantageux pour les contribuables assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), car le bien acquis n’est pas comptabilisé dans son patrimoine taxable lorsqu’il est en nue-propriété. Il est ainsi possible d’augmenter votre patrimoine sans pression fiscale supplémentaire.
Enfin, la nue-propriété est un excellent outil de transmission du patrimoine avec une fiscalité avantageuse, car les droits de mutation à titre gratuit sont calculés non pas sur la valeur du bien, mais sur celle de la nue-propriété.