Assurance de prêt investisseur

Financer un investissement locatif : comment réduire vos charges d’assurance de prêt ?

Logement à louer vide ou meublé, de façon saisonnière ou à l’année, sous statut professionnel ou non… Quelle que soit la nature de votre projet d’investissement locatif, souscrire une assurance emprunteur sera une condition d’obtention de votre financement. Toutefois, les exigences des banques en matière d'assurance de prêt pour investissement locatif diffèrent souvent de celles plus courantes en matière de financement de résidence principale. L’occasion donc d’ajuster vos garanties et d’optimiser vos charges d’assurance, notamment en faisant jouer la concurrence.

Assurance de crédit immobilier et investissement locatif : quelles sont les règles en pratique ?

Si assurer un crédit immobilier n’est pas une obligation légale, il s’agit toutefois d’une condition toujours imposée par les établissements prêteurs, quels que soient le profil de l’emprunteur (jeune ou plus âgé, déjà propriétaire ou non) et la nature de son projet : achat de résidence principale, de résidence secondaire ou investissement locatif.

L'assurance de prêt est en effet essentielle pour garantir le remboursement du prêteur, tout en protégeant l'emprunteur et ses proches en cas de sinistre, comme un décès, une invalidité ou une incapacité de travail (en fonction des garanties souscrites). Le cas échéant, l’assurance rembourse le capital restant dû ou prend le relais du remboursement des échéances du prêt, selon les conditions prévues au contrat et à hauteur des garanties et quotités choisies.

Les garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) sont des garanties de base, systématiquement exigées par les banques. Quant aux garanties invalidité (IPT/IPP) et incapacité (ITT), elles ne sont généralement pas imposées aux investisseurs locatifs, à la différence des emprunteurs finançant l’achat d’une résidence principale : le revenu généré par l’investissement locatif permet en effet de rembourser tout ou partie des mensualités du prêt accordé, même si l’emprunteur se retrouve en arrêt de travail. Dès lors que le revenu locatif est suffisamment important au regard du montant des mensualités de prêt, la souscription des garanties ITT, IPT et IPP est donc souvent facultative. Des économies en perspective pour les investisseurs concernés !

Délégation et changement d’assurance de prêt : les investisseurs locatifs peuvent-ils en bénéficier ?

Depuis 2010, les emprunteurs ont le choix de se tourner vers l’assureur de leur choix, et donc de refuser le contrat d’assurance de groupe proposé par leur établissement prêteur au profit d’une autre offre. Une liberté ouverte à tous les emprunteurs, investisseurs locatifs compris. Seule condition : le contrat d’assurance choisi doit comporter un niveau de garantie au moins équivalent à celui imposé par leur établissement prêteur.

En 2022, les emprunteurs ont vu cette liberté de changer d'assurance de prêt s’accroître, avec l’entrée en vigueur de la loi Lemoine et du droit à la résiliation infra-annuelle de leur assurance. Depuis, il est désormais possible de changer de contrat d’assurance emprunteur à tout moment de la vie de son crédit, et sans frais : un droit qui suppose toutefois, de respecter le principe d'équivalence de garantie. Autre condition à satisfaire ici : le crédit assuré doit concerner le financement d’un bien à usage d’habitation ou à usage mixte habitation-professionnel. Si vous souhaitez financer l’acquisition d’un local exclusivement professionnel destiné à la location, vous ne pourrez donc pas bénéficier du droit à résiliation infra-annuelle de votre assurance.

Investissement locatif en SCI : quelles spécificités en matière d’assurance de prêt immobilier ?

De nombreux investisseurs locatifs concrétisent aujourd’hui leur projet via la constitution d’une SCI : une société civile immobilière qui rassemble plusieurs associés mettant ainsi en commun leur(s) bien(s) immobilier(s), dont ils partagent la gestion ainsi que les bénéfices.

Lorsque l’investissement locatif en SCI suppose un financement par crédit, ce dernier peut être soit contracté directement par la société, soit contracté personnellement par ses associés. Mais dans les deux cas, l’assurance de l’emprunt doit toujours être souscrite individuellement par les associés : elle doit couvrir au total au moins 100 % du capital emprunté, mais peut être répartie au choix entre eux (comme dans le cas des emprunts sur plusieurs têtes) : à hauteur de leur crédit respectif, en fonction de leur niveau de revenu, à certains d’entre eux seulement etc.

Les associés d’une SCI disposent du libre choix de leur assurance emprunteur, et donc du droit à la délégation d’assurance de prêt, dès lors qu’ils contractent un crédit individuellement, soumis aux articles 313-1 et suivants du Code de la consommation. Ils peuvent aussi bénéficier de la résiliation infra-annuelle de leur assurance aux mêmes conditions, et si le prêt concerné vise le financement d’un bien immobilier à usage d’habitation ou à usage mixte habitation-professionnel.