Le prêt immobilier en SCI : deux manières d’emprunter

Une SCI est une structure juridique qui permet à deux personnes ou plus de mettre en commun leurs biens immobiliers pour en partager la gestion et les bénéfices. Elle est fréquemment constituée entre membres de la même famille pour transmettre un patrimoine aux héritiers avec une pression fiscale moindre : on parle alors de SCI familiale.

Les établissements prêteurs ne proposent pas de crédit immobilier spécifique à la SCI. Pour calculer le montant auquel la société peut prétendre, la banque se base sur la capacité d’emprunt des associés.

Il existe deux façons de souscrire un prêt immobilier pour une SCI :

• La SCI contracte directement le crédit immobilier. Si les revenus locatifs ne suffisent pas à couvrir les mensualités, les associés devront lui injecter des fonds au moyen d’un compte courant d’associés. Ils sont en effet tenus solidairement du remboursement du prêt immobilier de la SCI.

• Les associés de la SCI contractent un emprunt à titre personnel. Le remboursement du capital emprunté s’effectue soit directement par les associés, soit au moyen du compte courant.

L’assurance emprunteur pour un prêt immobilier en SCI

Peu importe le type de financement choisi, emprunt par la société ou les associés, le prêt devra être couvert par une assurance emprunteur. Si celle-ci ne constitue pas en soi une obligation légale, les banques exigent toujours que les associés soient assurés au minimum pour les risques décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).

Il n’existe pas d’assurance spécifique pour la SCI, l’assurance emprunteur devra être souscrite par chaque associé en son nom propre. Chacun peut choisir sa compagnie d’assurance de manière indépendante, mais il peut être intéressant d’opter pour le même assureur en espérant bénéficier d’une remise.

Bon à savoir : Si vous réalisez un investissement locatif, les primes de l’assurance emprunteur peuvent être déduites des impôts.

La répartition de la quotité de l’assurance emprunteur entre les associés d’une SCI

La quotité d’une assurance de prêt définit la part du capital emprunté qui est assurée. Elle doit au total couvrir au moins 100 % du montant du crédit, mais peut être répartie différemment entre les associés, comme pour tout emprunt à plusieurs.

Généralement, la quotité d’un associé est déterminée au prorata du nombre de parts qu’il détient dans la SCI, mais d’autres solutions sont envisageables :

• Assurer les associés en fonction de leurs revenus.

• Assurer à 100 % chacun des associés : ils n’auront rien à rembourser si un sinistre survient à l’un d’entre eux. Très protectrice, cette formule est évidemment aussi la plus chère.

Ne pas assurer tous les associés, notamment lorsque l’un d’eux présente un risque aggravé de santé ou si sa profession est considérée comme à risques, ce qui entraîne l’application d’une surprime. Toutefois, pour que ce montage soit validé par la banque, encore faut-il que les revenus des autres associés soient suffisants, voire que l’associé qui ne peut pas souscrire d’assurance apporte une garantie supplémentaire (une hypothèque, par exemple).