Vous approchez de la retraite et souhaitez-vous offrir une maison au soleil ou ailleurs ? Si décrocher un emprunt auprès d'une banque ne pose généralement pas de difficulté, souscrire une assurance de prêt immobilier senior s’avère souvent plus compliqué… Mais pas impossible ! Grâce à la délégation d’assurance, vous pouvez trouver un contrat avec des garanties adaptées à votre âge et à votre état de santé.
Les seniors sont de plus en plus nombreux à vouloir se lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier (résidence principale ou secondaire), mais aussi dans l'investissement locatif. Et même si l’emprunt immobilier après 60 ans reste possible, à cet âge, ils se heurtent souvent à certaines difficultés pour obtenir une assurance emprunteur, pourtant exigée par la plupart des banques dans le cadre d’un prêt immobilier.
En cause, des problèmes de santé plus récurrents, des risques de perte d’autonomie, de décès…
L'assurance emprunteur est une couverture adossée au crédit immobilier qui permet la prise en charge partielle ou totale du remboursement des mensualités par l’assureur en cas de sinistre garanti.
D’un point de vue légal, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire. Les établissements prêteurs l’exigent néanmoins quasi-systématiquement, et ce, pour se prémunir d’éventuels défauts de paiement de l’emprunteur. Les deux facteurs principaux qui déterminent le coût de l’assurance sont :
L’analyse du profil de l’emprunteur en matière de risques ;
Le montant du capital qu’il emprunte.
Une fois à la retraite, les risques de perte d’emploi ou d’incapacité définitive de travailler sont bien moindres que chez les actifs. Le problème réside plutôt dans la survenue d’éventuels problèmes de santé liés à leur âge. C’est pour cette raison qu’un contrat d’assurance emprunteur destiné aux seniors prévoit des dispositions spécifiques, au niveau de l’âge, mais aussi des garanties.
Dans tout contrat d’assurance de prêt immobilier figure un âge limite pour souscrire des garanties, ainsi qu’une cessation des garanties.
On entend par âge limite, l’âge auquel il n’est plus possible d’adhérer à une assurance. Celui-ci se situe généralement entre 60 et 65 ans. Si vous ne pouvez pas être couvert par une compagnie, la banque peut alors refuser de vous accorder le prêt demandé. Comment faire ? Dans ce cas précis, vous devrez cautionner votre prêt, en plaçant tout ou partie de votre apport sur une assurance-vie par exemple, en guise de garantie.
Quant à l’âge limite de cessation des garanties, il est ici question de la limite de validité de la prise en charge de la compagnie d’assurance pour une garantie donnée. En d’autres termes, votre couverture prendra fin avant que vous n’ayez terminé de rembourser votre prêt. En cas de survenue d’un sinistre, le règlement du capital restant dû et ses intérêts vous reviennent donc à vous et à votre famille.
Par exemple, s’il est stipulé dans votre contrat que la garantie décès prend fin à votre 70e anniversaire, et que vous décédez après cette date, la somme restante due reviendra à vos héritiers.
Lorsque l’organisme prêteur accepte d’assurer un senior grâce à son contrat de groupe, le taux d’assurance emprunteur peut être plus élevé que pour les autres profils.
Les contrats peuvent aussi prévoir des restrictions de garanties ou plafonner l’âge de souscription à 65 ans, alors même qu’il n’existe pas de limite d’âge pour un emprunt immobilier. Il est donc recommandé de bien comparer les différentes assurances de prêt immobilier pour les seniors existant sur le marché et de contacter des assureurs spécialisés avant de s’engager et choisir la meilleure solution en fonction de son profil et autres critères.
Bon à savoir : En cas de refus d’assurance pour risque aggravé de santé, l’emprunteur peut solliciter la convention AERAS. Attention toutefois, certaines dispositions sont accessibles que si le prêt assuré ne dépasse pas 320 000 euros et si l’assurance prend fin avant le 71ème anniversaire de l’assuré.
Si vous avez décidé d’investir dans l’immobilier, vous n’avez pas pour autant cette envie de laisser des dettes qui devront être remboursées par vos héritiers…
L’assurance de prêt doit donc vous couvrir le plus longtemps possible contre le risque de décès, idéalement jusqu’à la fin de vos mensualités. Pour la même raison, vérifiez bien qu’il n’existe aucune limite de remboursement de l’encours (capital restant dû).
De même, les problèmes de santé liés à l’âge étant une réalité, vous devrez certainement vous soumettre à un questionnaire de santé, voire à un examen médical approfondi pour les évaluer. Étudiez attentivement les exclusions telles que les limites d’âge de la garantie PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie), et de la garantie invalidité si elle est présente au contrat.
Depuis la loi Lagarde de 2010, vous pouvez choisir librement votre assureur. Il est donc possible de faire appel à un autre assureur que celui proposé par l’organisme prêteur. Une condition toutefois : l’assurance de prêt immobilier retenue doit offrir le même niveau de garantie que le contrat de la banque. Outre les économies potentielles, la délégation d’assurance permet d’obtenir une couverture adaptée à votre profil.
En effet, contrairement aux contrats de groupe qui mutualisent davantage les risques et proposent des garanties parfois limitées, choisir une assurance individuelle donne la possibilité de souscrire des garanties correspondant à votre âge et à vos projets. Conscientes des difficultés en matière d’assurance de prêt senior, certaines compagnies ont même développé des offres spécifiques pour les emprunteurs de plus de 55-60 ans.
La loi Lagarde, entrée en vigueur en 2010, a permis à tout assuré de choisir librement son assurance emprunteur au moment de la souscription de son crédit. Avec cet assouplissement, le gouvernement souhaitait encourager la concurrence, mais aussi permettre à tous ceux qui souscrivaient ce type d’assurance d’avoir accès à des tarifs compétitifs et des garanties adaptées.
Après la mise en place de cette loi, la législation n’a cessé d’être améliorée dans cette voie, jusqu’à offrir aux assurés une liberté totale quant au changement de leur assurance emprunteur.
Vous êtes déjà couvert par une assurance de prêt immobilier senior, mais celle-ci ne vous convient pas ? Vous pouvez facilement en changer grâce à cette législation toujours en vigueur !
Vous disposez de deux possibilités pour la résiliation de votre contrat : au cours de la première année du prêt immobilier (loi Hamon) ou à chaque date anniversaire suivante (amendement Bourquin).
Le 17 mars 2014, la loi Hamon rend possible le changement d’assurance, et ce, à tout moment dans les 12 mois suivant la signature de l’offre de prêt immobilier ;
L’amendement Bourquin, issu de la loi Sapin 2 (1er janvier 2018), permet ensuite à tout assuré de changer d’assurance après la première année, à chaque date anniversaire dudit contrat en cours.
Le 28 février 2022, la loi Lemoine permet, quant à elle, de changer de contrat d’assurance emprunteur à tout moment. Applicable uniquement aux particuliers ayant souscrit un prêt immobilier pour le financement d’un bien à usage d’habitation ou mixte, ce dispositif ne concerne pas les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) familiales, ainsi que les crédits à la consommation.
Bon à savoir :
Peu importe votre profil d’assuré, senior ou autre, vous pouvez résilier votre assurance emprunteur à tout moment par courrier ordinaire. Toutefois, et même s’il ne s’agit plus d’une obligation légale, nous vous recommandons de le faire par l’intermédiaire d’une Lettre Recommandée avec Accusé Réception (LRAR). Cette solution vous informe en effet de la bonne réception du courrier par son destinataire et confère au document une valeur juridique.
Jusqu'à 65 ans, il est, en règle générale, relativement « facile » d'emprunter pour les seniors. Le premier critère reste bien entendu la solvabilité du futur assuré, élément qui sera étudié à la loupe. À partir de 75 ans, contracter un crédit devient en revanche plus difficile. C’est la raison pour laquelle, dans l’optique de favoriser l’accès au crédit des seniors, il existe des contrats d’assurance de prêt spécifiques
Les compagnies d’assurances considèrent généralement comme étant seniors les clients âgés de plus de 55 ans.
Avant de vous faire une offre d’assurance de prêt, votre assureur vous demandera probablement de remplir un formulaire médical, mais aussi, éventuellement, de réaliser un ou plusieurs examens médicaux.
Si le questionnaire de santé a été supprimé pour les prêts dont l’encours assuré est inférieur à 200 000 € et dont le remboursement se termine avant les 60 ans de l’assuré, cette dernière condition est rarement remplie pour les seniors, qui doivent le cas échéant s’acquitter de cette formalité.
Non, la banque ne peut refuser une délégation d’assurance, dès lors que le souscripteur lui présente un contrat qui comporte des garanties au moins équivalentes à celles qui lui sont proposées par le contrat groupe.