Acheter un bien immobilier pour faire du locatif

Acheter pour louer : les critères pour bien investir

Pour que votre investissement locatif vous assure un rendement intéressant, il est primordial de correctement cibler le bien que vous prévoyez d’acquérir. Plusieurs critères sont à prendre en compte pour éviter tout déboire :

• le type de logement : neuf ou ancien, achat sur plans, petite ou grande surface, etc. ;

• l’emplacement, selon les locataires visés : à proximité des écoles pour une famille, bien desservi par les transports ou proche du campus pour un étudiant, etc. ;

• le dynamisme du marché local : pour trouver preneur facilement, votre bien doit être situé dans une zone qui restera attractive en cas de retournement du marché ;

• la taxe foncière : il revient au propriétaire de la payer, et elle peut représenter plus de deux mois de loyer dans certaines zones ;

• le diagnostic énergétique, en privilégiant les catégories A à C, car les logements classés F ou G seront interdits à la location à compter de 2028 (projet de loi Climat & Résilience).

Il convient en outre d’estimer le rendement locatif de votre bien. Le rendement brut en pourcentage correspond au calcul suivant : montant du loyer annuel / prix d’achat (frais de notaire inclus) x 100.

Pour obtenir le rendement locatif net : (montant du loyer annuel – taxe foncière – charges non récupérables – frais d’entretien ou de gestion) / (prix d’achat + coût du crédit immobilier) x 100.

Comment financer votre investissement locatif ?

Commencez par faire le point sur votre situation financière : les revenus et biens dont vous disposez, votre imposition, votre éventuel apport personnel, etc. Posez-vous également la question de vos projets à long terme : cet achat pour faire du locatif est-il destiné à compléter vos revenus à la retraite ? À loger des proches ? À y habiter vous-même un jour ? Ces questions vous permettront non seulement de cibler vos recherches, mais aussi d’établir une stratégie patrimoniale qui précisera vos possibilités en matière de financement.

Les loyers perçus ne suffisent pas toujours à couvrir les échéances mensuelles de votre crédit immobilier. Mieux vaut donc disposer d’un apport personnel, qui vous permettra d’ajuster vos mensualités en fonction du loyer estimé, mais aussi de bénéficier de meilleures conditions d’emprunt. L’autre possibilité consiste à allonger la durée du prêt. Pensez aussi à conserver de la trésorerie en cas de travaux à votre charge ou de vacance locative.

Comme pour votre résidence principale, la banque vous demandera un dossier solide et un plan de financement réaliste. Mais elle n’exigera pas forcément les mêmes garanties en matière d’assurance emprunteur. Le plus souvent, en effet, seules la garantie décès et la garantie invalidité sont requises.

Des mesures de défiscalisation intéressantes pour l’investissement locatif

Tout d’abord, sachez que les intérêts de votre prêt immobilier sont, comme vos cotisations d’assurance emprunteur, déductibles de vos revenus locatifs si vous êtes soumis au régime réel d’imposition (le régime micro-foncier prévoit, lui, un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus). Il existe, en outre, différents dispositifs fiscaux avantageux dans le cas d’un achat pour faire du locatif. Parmi les plus connus figurent notamment :

• La loi Pinel, ouvrant droit à une réduction d’impôt, soumise à différentes conditions relatives au bien (bien neuf, construction ou bien ancien réhabilité, etc.), à la zone géographique (zones « tendues », classées A, A bis ou B1), mais aussi à la durée minimale de location, au plafonnement du loyer et à celui des revenus du locataire.

• Le dispositif Censi-Bouvard, qui offre une réduction d’impôt aux personnes investissant dans un bien neuf meublé et situé dans une résidence avec services, à condition que le logement soit mis en location pendant au moins 9 ans.

• Le dispositif Denormandie, qui prévoit, sous conditions, une réduction d’impôt pour les particuliers achetant un logement à rénover situé dans un quartier ancien dégradé, afin de le mettre en location.

• Le dispositif Cosse ou « Louer abordable », avec lequel vous pouvez bénéficier d’une déduction fiscale sur vos revenus locatifs si vous vous engagez à louer votre logement à un ménage modeste, en respectant un plafond de loyer.