Le nu-propriétaire et l’usufruitier ne disposent pas des mêmes prérogatives sur un bien immobilier. Le premier peut vendre ou transmettre le logement, tandis que le second conserve le droit de l’occuper ou de le mettre en location.
Selon le droit français, la propriété d’un bien englobe 3 attributs :
l’usus : le droit d’user du logement (l’habiter) ;
le fructus : le droit d’en jouir, en percevant des revenus (loyers par exemple) ;
l’abusus : le droit d’en disposer (le détruire, le donner, le vendre…).
Lorsque vous réalisez un achat immobilier classique, vous disposez de la pleine propriété, c’est-à-dire de ces 3 attributs. Il arrive cependant que la propriété d’un bien soit « démembrée ». Elle est alors répartie entre un ou plusieurs usufruitiers (disposant de l’usus et du fructus) et un ou plusieurs nus-propriétaires (qui possèdent le bien, mais ne peuvent ni l’habiter ni le louer).
Le démembrement de propriété est souvent utilisé en famille, pour tirer parti de ses avantages fiscaux dans le cadre d’une succession. Un parent peut, par exemple, transmettre la nue-propriété de son logement à ses enfants, tout en conservant l’usufruit. Il continue d’habiter le bien de son vivant et, à son décès, ses héritiers récupèreront la pleine propriété, sans verser de droits de donation supplémentaires.
Lors d’un achat en viager, le vendeur détient l’usufruit ou un droit d’usage du bien (il peut alors y vivre, mais ne peut le louer à des tiers).
Le nu-propriétaire est libre de revendre la nue-propriété de son bien. L’acheteur deviendra alors à son tour nu-propriétaire, avec les mêmes contraintes et conditions : il ne pourra percevoir de loyers ni habiter le logement. Si le nu-propriétaire souhaite vendre la pleine propriété du bien, il devra obtenir l’accord de l’usufruitier. Leurs droits respectifs seront vendus et le montant de la vente réparti entre eux.
L’achat en nue-propriété possède plusieurs avantages :
une décote sur le prix d’acquisition du bien, pouvant varier de 30 à 50 % ;
une certaine tranquillité d’esprit puisque l’entretien et la gestion du logement sont à la charge de l’usufruitier (hors grosses réparations) ;
des avantages fiscaux : droits de donation réduits en cas de transmission à un héritier, bien en nue-propriété non intégré à votre patrimoine immobilier…
L’usufruitier peut jouir librement du bien, l’occuper ou le mettre en location. En contrepartie, c’est à lui de financer les travaux d’entretien et la gestion du logement. Seuls les gros travaux de réparation concernant les murs, voûtes, poutres ou digues restent à la charge du nu-propriétaire. De même, les impôts locaux doivent être réglés par l’usufruitier (taxe foncière, taxe d’habitation, etc.).
L’usufruitier ne peut ni vendre ni modifier l’usage du bien. L’usufruit peut être temporaire (pendant 10, 15, 20 ans…) ou s’éteindre à la mort du titulaire.
À condition de ne pas avoir besoin d’emménager à court terme dans le logement que vous allez acheter, investir en nue-propriété peut constituer une véritable opportunité.
Après plusieurs visites, vous avez jeté votre dévolu sur une maison ou un appartement ? La négociation avec les vendeurs peut démarrer ! Après avoir vérifié votre capacité d'emprunt immobilier, vous pouvez adresser une proposition écrite au propriétaire à travers une lettre d'offre d'achat immobilier.
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