• Publié le 20/07/2021
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Bien immobilier : que se passe-t-il en cas de décès du propriétaire ?

Le sort réservé à un bien immobilier après le décès de son propriétaire dépend notamment de la situation matrimoniale et familiale de ce dernier. Les cas de figure sont nombreux et diffèrent également selon les critères d’acquisition du logement (achat seul ou à deux, etc.). Si le logement est en location au moment du décès, en revanche, cela n’a pas d’incidence immédiate sur le bail en cours.

Décès du propriétaire : des cas différents selon la situation familiale

Lorsque le propriétaire d’un logement décède, l’avenir du ou des bien(s) immobilier(s) qu’il possède dépend de nombreux critères :

  • le statut matrimonial : célibataire, marié, divorcé, pacsé ou en concubinage au moment du décès ;

  • le régime matrimonial en cas de mariage : avec ou sans contrat, avec ou sans donation au dernier vivant, etc. ;

  • le régime de Pacs : séparation des biens ou indivision ;

  • la présence ou non d’enfants : pas de descendant, enfants nés de l’union en cours et/ou nés d’une précédente union ;  

  • l’existence d’un testament, qui prévoit des dispositions particulières pour l’époux, le partenaire de Pacs ou le concubin (ce dernier n’ayant, à défaut, aucun droit sur la succession).

Chaque cas étant particulier, le plus simple est de solliciter l’expertise et les conseils d’un notaire pour bien comprendre comment s’opère le partage du bien à la mort du propriétaire.

À moins qu’une disposition testamentaire ne l’en prive, le conjoint survivant, marié ou pacsé, qu’il soit ou non copropriétaire du bien servant de résidence principale, a droit durant un an à sa jouissance gratuite.

Bien immobilier en location au moment du décès de son propriétaire

Si le propriétaire d’un bien immobilier décède alors qu’un bail de location est en cours, ce bail est transféré à ses héritiers. Ces derniers ont deux possibilités :

  • maintenir le bail de location du bien dont ils sont désormais propriétaires, jusqu’à son terme et au-delà si aucun congé n’est donné au locataire (le bail est alors reconduit tacitement) ;

  • résilier le bail de location, à condition de respecter un préavis de six mois et de répondre à l’un des trois critères prévus par la loi (vente du bien, décision d’y habiter ou d’y loger un conjoint, un ascendant ou un descendant, ou en cas de « motif légitime et sérieux », tel que le non-respect par le locataire de ses obligations légales).

En d’autres termes, un contrat de location n’est pas remis en cause par le décès du bailleur, et les héritiers restent soumis au même cadre strict que tout propriétaire en cas de résiliation du bail.

Le décès d’un propriétaire avant la fin du remboursement de son crédit immobilier

Bien qu’elle ne soit pas obligatoire sur le plan légal, la garantie décès est toujours exigée pour assurer un crédit immobilier. Elle intervient en cas de décès de l’emprunteur (avant un âge limite et selon les conditions stipulées dans le contrat), et prévoit le versement par l’assureur du capital restant dû, selon les quotités souscrites.

Dans le cas de co-emprunteurs, en revanche, le montant pris en charge par l’assurance dépend de la quotité mentionnée dans le contrat d’assurance. Celle-ci précise en effet la part du capital assurée pour chacun des emprunteurs.

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