• Publié le 22/04/2022
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Offre d’achat acceptée et rétractation de l’acheteur : quelles possibilités ?

Acheter un bien immobilier est généralement un projet bien réfléchi… mais il arrive parfois de vouloir faire marche arrière. En tant qu’acheteur, vous êtes en droit de vous rétracter après avoir fait une offre d’achat, même si cette dernière a été acceptée par le vendeur. Comment et à quelles conditions ? On vous explique.

Comment se rétracter après une offre d’achat acceptée ?

Contrairement à ce que l’on peut penser, la rétractation de l’acheteur après une offre d’achat est possible, même si l’offre a été acceptée par le vendeur et qu’un compromis de vente a été signé.

Certes, si une offre d’achat a été formellement acceptée par un vendeur, alors l’acheteur est logiquement engagé et doit normalement procéder à l’acquisition du bien. Cependant, la loi du 6 août 2015 prévoit un délai de réflexion durant lequel l’acheteur conserve la possibilité de se rétracter.

Ce délai est fixé à 10 jours à compter du lendemain de la signature de l’avant-contrat : une promesse unilatérale de vente, ou un compromis de vente par exemple. L’intégralité du dépôt de garantie éventuellement versé lors de leur signature doit alors être remboursée à l’acheteur.  Si aucun avant-contrat n’a été signé, le délai s’applique alors dès le lendemain de la signature de l’acte de vente définitif.

Il est également possible pour l’acheteur de se rétracter si une des clauses suspensives mentionnées dans son offre d’achat ne se réalise pas : c’est par exemple le cas s’il ne parvient pas à obtenir un prêt immobilier et une assurance emprunteur, ou encore un permis de construire, dans la mesure où ces conditions suspensives ont bien été intégrées à l’offre d’achat.

Sachez qu’en cas de rétractation après ce délai légal de 10 jours, l’acheteur doit généralement verser une indemnisation dite « d’immobilisation » au vendeur, tout en risquant de ne pas récupérer son dépôt de garantie si un compromis de vente avait été signé.

Lettre de rétractation de l’acheteur ayant accepté une offre d’achat

Si vous êtes acheteur et que vous souhaitez vous rétracter après une offre d’achat acceptée, vous pouvez donc le faire pendant le délai de réflexion qui vous est octroyé par la loi (suite à la signature d’un avant-contrat de vente, ou de l’acte de vente définitif en absence d’avant-contrat).

Dans les faits, vous n’avez pas forcément à attendre la signature de l’avant-contrat ou de vente pour vous rétracter. Si le vendeur est informé de votre souhait de rétractation, que vous pourrez mettre en œuvre sans motifs et sans pénalité après la signature du compromis, il n’a aucun intérêt à vouloir poursuivre un processus de transaction immobilière voué à l’échec et de perdre du temps. La plupart du temps donc, lui adresser une lettre de rétractation d’offre d’achat suffit à suspendre vos relations. En voici un modèle, à personnaliser et à envoyer si possible en recommandé avec accusé de réception au vendeur du bien.

Identité de l’acheteur
NOM, Prénom
Adresse postale
Numéro de téléphone

Identité du vendeur
NOM, Prénom
Adresse postale
Numéro de téléphone

Objet : Annulation de l’offre d’achat

Madame, Monsieur,

Je fais aujourd’hui suite à l’offre d’achat réalisée pour votre bien immobilier situé au (adresse du bien à vendre), et acceptée le (date de signature de l’offre par le vendeur). Malheureusement, je ne souhaite pas finaliser l’acquisition de ce bien, et souhaite donc me rétracter.

Je vous saurais gré de prendre en compte cette annulation de mon offre d’achat et me confirmer formellement votre accord par retour de courrier.

Veuillez agréer l’expression de mes salutations distinguées.

Fait à (Ville), le (date)

Signature

Le vendeur peut-il annuler une offre d’achat ?

Si la rétractation de l’acheteur après une offre d’achat acceptée est possible, la rétractation de la part du vendeur est plus complexe. En effet, contrairement à l’acheteur, le vendeur ne dispose pas d’un délai de réflexion légal.

Rappelons toutefois que le vendeur n’est pas obligé d’accepter une offre d’achat. En revanche, dès lors que l’offre d’achat est signée, il reconnait être d’accord avec le montant proposé et les conditions de vente : il est donc engagé et doit vendre son bien.

Il existe cependant un cas de figure dans lequel le vendeur peut se rétracter et annuler une offre d’achat déjà acceptée : lorsque cette offre est mal rédigée. Si l’offre d’achat n’est pas assez détaillée, ou qu’elle ne précise pas certaines conditions de vente importantes qui sont ensuite présentes dans le compromis, le vendeur peut être en droit de revenir sur son engagement.

La rétractation du vendeur est également possible lorsque l’offre d’achat stipule que les deux parties ne seront effectivement engagées qu’après la signature du compromis de vente : entre l’acceptation de l’offre d’achat et le compromis, les deux parties restent donc libres de se dédire et changer d’avis.

Pour finir, un vendeur ne peut en aucun cas signer plusieurs offres d’achat pour un même bien : si votre offre est arrivée en premier et qu’elle est au prix demandé par le vendeur, ce dernier doit l’accepter (sauf au cas où il réalise sa vente par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier à qui il a donné mandat. À moins que son mandat ne prévoie le contraire, il garde la liberté de refuser des offres, même si elles sont au prix). Il ne pourra pas se rétracter et accepter une offre plus élevée plus tard !

En revanche, si plusieurs offres au prix demandé lui parviennent en même temps, le vendeur est en droit de choisir l’acheteur auquel il cèdera son bien.

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