Vous n’êtes pas marié et envisagez d’acquérir un bien immobilier avec votre moitié ? Acheter en indivision présente l’avantage de la facilité, mais attention toutefois aux risques liés à ce régime ! Heureusement, il est possible de s’en prémunir grâce à une convention d’indivision.
Dès lors que vous achetez un bien à deux ou à plusieurs, vous êtes soumis de plein droit au régime de l’indivision. Il ne nécessite donc aucune formalité pour être mis en place, ce qui constitue un avantage certain par rapport à la création d’une SCI par exemple.
Chacun des acheteurs est alors appelé « indivisaire » et possède des droits sur l’ensemble du logement, mais en est propriétaire en proportion de l’apport qu’il fournit à l’achat. Par exemple, l’un des acquéreurs peut posséder 60 % du bien, l’autre 40 %. Les quotités d’acquisition en indivision sont fixées dans l’acte de propriété. Si rien n’y est précisé, chaque indivisaire est présumé propriétaire pour moitié du bien.
À savoir : les quotités d’achat sont fixées sur la base du prix de revient du bien, qui comprend le prix d’achat et les frais annexes, comme les frais de notaire.
Le plus souvent, ce sont les concubins, partenaires de PACS ou les époux en séparation de biens qui décident d’acheter en indivision, mais ce régime est ouvert à tous et pour tous les types de biens immobiliers.
Acheter en indivision comporte certains risques qu’il faut avoir à l’esprit avant de s’engager.
Le Code civil prévoit en effet que les décisions importantes portant sur le bien en indivision doivent être prises à l’unanimité. Peu importe que vous soyez propriétaire à 70 % du logement : si l’autre indivisaire est en désaccord avec vous, par exemple pour entreprendre des travaux, la situation sera bloquée, sauf à recourir à un juge.
En outre, l’indivision est un régime provisoire, car la loi pose en principe que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Si l’un des indivisaires décide de revendre sa part, l’autre ne pourra pas s’y opposer. Il dispose toutefois d’un droit de préemption grâce auquel il peut acquérir en priorité la quote-part de celui qui veut vendre.
Enfin, chaque indivisaire est tenu de participer à concurrence de son apport aux dettes, impôts et dépenses portant sur le bien.
Vous le constatez, acheter en indivision comporte donc des risques, mais vous pouvez vous en prémunir grâce à un autre régime : celui de l’indivision conventionnelle.
Cette convention règle les modalités de fonctionnement de l’indivision, comme la répartition des dépenses entre chaque indivisaire. Il est possible de nommer un gérant qui prend seul les décisions portant sur l’entretien et les réparations du bien, ce qui permet ainsi d’éviter les situations de blocage.
Comme la convention d’indivision porte sur un bien immobilier, elle doit forcément être établie devant notaire. Elle fera aussi l’objet d’une publication au service de publicité foncière. Elle peut être à durée illimitée ou à durée limitée, mais dans ce cas, elle n’excèdera pas 5 ans, avec reconduction tacite possible.
Acheter en indivision n’est au final pas la solution qu’il vous faut ? D’autres options sont possibles, comme la création d’une société (SCI, SARL de famille) ou la rédaction d’une clause de tontine. Renseignez-vous auprès de votre notaire !