Vous êtes en couple, n’êtes pas marié et envisagez d’acquérir un bien immobilier avec votre moitié ? Acheter en indivision présente l’avantage de la facilité et du partage, mais attention toutefois aux risques liés à ce régime ! Heureusement, il est possible de s’en prémunir grâce à une convention d’indivision.
L’indivision est le principe qui définit la propriété d’un bien par plusieurs personnes. Cette dernière peut être subie ou choisie.
Dès lors que vous achetez un bien à deux ou à plusieurs, vous êtes soumis de plein droit au régime de l’indivision. Il ne nécessite donc aucune formalité pour être mis en place, ce qui constitue un avantage certain par rapport à la création d’une SCI par exemple.
Chacun des acheteurs est alors appelé « indivisaire » et possède des droits sur l’ensemble du logement, mais en est propriétaire en proportion de l’apport qu’il fournit à l’achat. Par exemple, l’un des acquéreurs peut posséder 60 % du bien, l’autre 40 %. Les quotités d’acquisition en indivision sont fixées dans l’acte de propriété. Si rien n’y est précisé, chaque indivisaire est présumé propriétaire pour moitié du bien.
À savoir : les quotités d’achat sont fixées sur la base du prix de revient du bien, qui comprend le prix d’achat et les frais annexes, comme les frais de notaire.
Le plus souvent, ce sont les concubins, partenaires de PACS ou les époux en séparation de biens qui décident d’acheter en indivision, mais ce régime est ouvert à tous et pour tous les types de biens immobiliers. Il est cependant important de bien comprendre ses enjeux pour pouvoir mener une gestion rigoureuse et sereine de ce partage : assurez-vous de bien choisir votre ou vos coindivisaires et d’instaurer des règles précises et équitables avec eux.
Acheter en indivision comporte certains risques qu’il faut avoir à l’esprit avant de s’engager. En effet, l’achat d’un bien immobilier est un acte financier qui s’avère déjà très engageant quand on est tout seul. Alors à plusieurs, il faut redoubler d’attention et être en pleine conscience des risques potentiels, afin de pouvoir les anticiper et les éviter.
Le Code civil prévoit en effet que les décisions importantes portant sur le bien en indivision doivent êtreprises à l’unanimité. Peu importe que vous soyez propriétaire à 70 % du logement : si l’autre indivisaire est en désaccord avec vous, par exemple pour entreprendre des travaux, la situation sera bloquée, sauf à recourir à un juge. Assurez-vous donc d’avoir les mêmes projets que vos coindivisaires avant de répondre à une annonce de ventre de logement ensemble.
En outre, l’indivision est un régime provisoire, car la loi pose en principe que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Si l’un des indivisaires décide de revendre sa part, l’autre ne pourra pas s’y opposer. Il dispose toutefois d’un droit de préemption grâce auquel il peut acquérir en priorité la quote-part de celui qui veut vendre.
Enfin, chaque indivisaire est tenu de participer à concurrence de son apport aux dettes, impôts et dépenses portant sur le bien.
Vous le constatez, acheter en indivision comporte donc des risques, mais vous pouvez vous en prémunir grâce à un autre régime : celui de l’indivision conventionnelle.
Cette convention règle les modalités de fonctionnement de l’indivision, comme la répartition des dépenses entre chaque indivisaire. Il est possible de nommer un gérant qui prend seul les décisions portant sur l’entretien et les réparations du bien, ce qui permet ainsi d’éviter les situations de blocage. Le partage du bien a ainsi toujours lieu, cependant dans un cadre de règles bien définies.
Comme la convention d’indivision porte sur un bien immobilier, elle doit forcément être établie devant notaire, pour garantir une mutualisation qui convient à chacun. Elle fera aussi l’objet d’une publication au service de publicité foncière. Elle peut être à durée illimitée ou à durée limitée, mais dans ce cas, elle n’excèdera pas 5 ans, avec reconduction tacite possible.
Acheter en indivision n’est au final pas la solution qu’il vous faut ? D’autres options sont possibles, comme la création d’une société (SCI, SARL de famille) ou la rédaction d’une clause de tontine. Renseignez-vous auprès de votre notaire !