• Publié le 2/26/2021
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Quel prêt immobilier choisir pour son projet ?

Achat de la résidence principale, secondaire ou investissement locatif : à chaque projet, son prêt immobilier ! La banque vous prêtera de l’argent contre le remboursement avec intérêts du capital emprunté, à condition de garantir votre crédit immobilier avec une assurance de prêt.

Comment obtenir un crédit immobilier ?

Avant de vous accorder un prêt immobilier, la banque étudie votre dossier en fonction des critères suivants : 

  • Un apport personnel d’au moins 10 % : il sert à financer les frais annexes au crédit (frais de notaire, frais de dossier, frais de garantie comme le cautionnement…), que les banques acceptent rarement d’avancer.

  • Un taux d’endettement inférieur à 33 % : pour éviter que les mensualités ne mettent en péril votre budget, la banque vérifie que vos charges n’excèdent pas un tiers de vos revenus. Le taux d’endettement conditionne ainsi votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximum que vous pouvez emprunter.

  • La stabilité de votre situation professionnelle : l’emprunt est plus facile à obtenir si vous disposez d’un CDI ou si vous êtes fonctionnaire. 

En outre, les établissements bancaires soumettent l’octroi d’un crédit immobilier à la souscription d’une sûreté réelle (hypothèque, privilège du prêteur de deniers) ou personnelle (cautionnement) et à la souscription d’une assurance de prêt. 

L’assurance de prêt, pour garantir le remboursement de son emprunt immobilier

Assurer son emprunt immobilier n’est pas une obligation légale, mais en pratique, les banques l’exigent systématiquement. De cette manière, elles se prémunissent contre un défaut de remboursement de l’emprunteur en cas de décès ou de perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA).  

Pour l’achat d’une résidence principale, les établissements prêteurs peuvent aussi vous demander d’ajouter au contrat des garanties supplémentaires contre l’invalidité permanente totale (IPT), l’invalidité permanente partielle (IPP) et l’incapacité temporaire de travail (ITT). 

Si les banques s’assurent ainsi contre un défaut de remboursement, l’assurance de prêt immobilier constitue également une protection pour l’emprunteur et ses proches. En cas de réalisation d’un sinistre, l’assureur prendra en charge en tout ou partie le remboursement du capital restant dû ou des mensualités, selon les quotités souscrites. 

Il existe deux types d’assurances de prêt :

  • Le contrat groupe : proposé par les banques, il mutualise les risques entre des profils d’emprunteurs standards et n’est pas forcément adapté aux spécificités de votre situation.

  • La délégation d’assurance (ou assurance individuelle) : proposée par les assureurs externes mais également, plus récemment, par certaines banques, elle permet de se composer une protection sur mesure, en fonction de ses besoins réels.

Comparer les offres vous donne la possibilité de faire jouer la concurrence et de tirer vers le bas le taux de votre assurance de prêt. La banque ne peut pas vous refuser la délégation d’assurance, si vous présentez un contrat offrant un niveau de garantie équivalent au sien.

Les différents types de prêts immobiliers

Le choix de votre prêt immobilier dépend de votre projet et de votre profil. Il est possible dans certains cas de le compléter par des prêts aidés.

Le prêt immobilier amortissable, pour l’achat de la résidence principale et secondaire

C’est le prêt immobilier le plus fréquent en France. Il est conclu pour une durée allant de 5 à 30 ans, et vous le remboursez avec des mensualités fixes, qui se composent d’une fraction d’intérêts et d’une fraction du capital emprunté. En consultant le tableau d’amortissement fourni par la banque, vous remarquerez qu’au début du remboursement du crédit immobilier, la part des intérêts est plus importante que le capital. Dégressifs, les intérêts sont calculés sur le capital restant dû et pèsent donc de moins en moins lourd dans la mensualité, au fil du remboursement du prêt.

Le plus souvent, le prêt immobilier amortissable est proposé avec un taux d’emprunt fixe, le taux variable ayant quasiment disparu du paysage bancaire français. Le taux d’intérêt dépend de plusieurs facteurs : le montant de votre apport personnel, la durée du prêt et votre situation professionnelle.

Le prêt amortissable peut être affecté à tout type de projets immobiliers : achat de la résidence principale, acquisition de la résidence secondaire, construction d’une maison, achat d’un logement neuf sur plans (VEFA)… Toutefois, si vous envisagez d’acheter un bien pour un investissement locatif, vous avez tout intérêt à choisir un autre type d’emprunt immobilier : le prêt in fine.

Le prêt immobilier in fine, pour déduire les intérêts en investissement locatif

Les mensualités d’un prêt in fine se composent uniquement d’intérêts, et vous remboursez le capital en une seule fois, lors de la dernière échéance.

Souscrit sur une durée allant de 3 à 15 ans, ce crédit immobilier est proposé à un taux d’emprunt supérieur au taux d’un prêt amortissable. La raison est simple : la banque court un risque plus élevé de défaillance de l’emprunteur. D’ailleurs, avant de consentir ce type d’emprunt immobilier, elle exige qu’au moins 30 % du capital emprunté fasse l’objet d’un nantissement sur un produit bancaire comme l’assurance vie.

Le coût global d’un prêt in fine est ainsi plus élevé que celui d’un prêt amortissable. Toutefois, ce prêt présente un avantage certain dans le cadre d’un investissement immobilier, à condition d’opter pour le régime fiscal du réel : vous pouvez déduire les intérêts de vos revenus locatifs. La réduction d’impôts fonctionne à plein régime jusqu’à l’avant-dernière échéance : l’idéal pour les emprunteurs imposés dans une tranche marginale élevée !

Le crédit-relais, en attendant la revente de son bien

Il est difficile de faire coïncider la revente du bien que le propriétaire possède déjà avec l’acquisition d’un nouveau logement. Le prêt relais est justement conçu pour faire la transition entre deux transactions immobilières et est conclu pour une durée n’excédant pas 3 ans. Grâce à lui, vous débloquez des fonds pour acheter le nouveau bien et disposez d’un délai plus long pour vendre celui que vous avez.

Le montant du crédit relais représente 70 % de la valeur estimée du bien mis en vente. Si celui-ci coûte plus cher que le logement que vous souhaitez acheter, la banque vous accordera un crédit relais sec. Conçu comme une simple avance de trésorerie, il est octroyé moyennant un taux immobilier élevé. À l’inverse, si la vente du bien actuel ne couvre pas l’intégralité du prix d’achat du nouveau bien, la banque vous proposera un prêt relais adossé à un prêt immobilier classique, à un taux plus compétitif.

Les prêts immobiliers aidés, pour compléter le prêt immobilier principal

Mis en place pour favoriser l’accession immobilière, les prêts aidés, ou prêts réglementés, sont le plus souvent accordés sous conditions de ressources. Vous pouvez ainsi compléter votre prêt principal avec :

  • Un prêt à taux zéro (PTZ) : il est octroyé uniquement pour l’acquisition de la résidence principale, et son montant dépend du nombre de personnes du foyer fiscal, ainsi que de la zone géographique dans laquelle est situé le bien.

  • Le prêt Action Logement (ex 1 % logement) : accordé prioritairement aux primo-accédants des entreprises comptant au moins 10 salariés, son montant peut atteindre 40 000 € au maximum.

  • Le prêt accession sociale (PAS) : réservé à l’acquisition ou à la rénovation d’une résidence principale, son taux d’intérêt ne peut excéder un certain plafond.

  • Le prêt conventionné (PC) : il fonctionne selon le même principe que le PAS, mais n’est pas soumis à condition de ressources.

Si en procédant à une simulation des taux d’emprunt et d’assurance, vous remarquez que vous trouvez mieux ailleurs, il est toujours possible de changer de contrat en cours de route, grâce à un rachat de prêt ou à une substitution d’assurance.