• Publié le 3/8/2021
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Qu’est-ce qu’un prêt amortissable ?

Achat de la résidence principale ou secondaire, construction d’un logement neuf ou encore investissement locatif : vous avez besoin d’emprunter pour financer votre projet immobilier. Votre banquier vous proposera forcément un prêt amortissable, qui devra être couvert par une assurance de prêt.

Le fonctionnement du prêt amortissable

Le prêt amortissable est le prêt immobilier le plus fréquent en France. Il est dit amortissable, car le remboursement du capital s’étale sur plusieurs années (de 5 à 25 ans, avec une moyenne nationale d’environ 20 ans). Le crédit amortissable s’oppose au prêt in fine, qui prévoit le remboursement du capital à l’ultime échéance.

Le remboursement des sommes empruntées s’effectue par des mensualités comportant une fraction de capital et une fraction d’intérêts d’emprunt. Ceux-ci sont calculés sur le capital restant dû et sont donc dégressifs. Pendant le premier tiers de votre crédit amortissable, vous remboursez essentiellement des intérêts et peu de capital, la situation s’inversant ensuite. Le détail de la composition des mensualités du prêt amortissable est fixé par le tableau d’amortissement, aussi appelé échéancier.

Le taux d’emprunt d’un prêt amortissable peut être fixe ou variable. Dans le premier cas, vous connaissez à l’avance le montant des mensualités, qui demeurent inchangées pendant toute la durée du prêt. Avec un taux variable, les mensualités du prêt amortissable sont révisées à chaque échéance prévue par le contrat, généralement une fois par an. Vu la faiblesse des taux d’intérêt depuis des années (1,33 % sur 25 ans en janvier 2021(1)) le taux variable a quasiment disparu des offres bancaires.

Bon à savoir : Vous faites construire votre maison ou avez opté pour un achat sur plan (VEFA pour « vente en l’état futur d’achèvement ») ? Il est possible de demander un différé de remboursement au banquier jusqu’à votre entrée dans le logement. Vous pouvez également négocier une clause de report des mensualités, qui vous permet de suspendre le remboursement du prêt amortissable pendant quelques mois. Les cotisations de l’assurance emprunteur démarrent, elles, dès le début du prêt.

Les conditions pour obtenir un crédit amortissable

Avant de vous accorder un prêt amortissable, la banque étudiera votre dossier d’emprunteur en fonction des critères suivants :

  • Votre taux d’endettement : désignant le poids de vos charges par rapport à vos revenus disponibles, il ne doit pas excéder 35 %(2). Cumulé avec la durée de remboursement, il aura une influence sur le montant maximal que vous pourrez emprunter (capacité d’emprunt).

  • Votre apport personnel : d’au minimum 10 % du montant de l’acquisition, il sert à financer les frais annexes au crédit amortissable, dont les frais de notaire.

  • La stabilité de votre situation professionnelle : s’il n’est pas impossible d’obtenir un prêt amortissable lorsque l’on est indépendant, en CDD ou en intérim, les emprunteurs en CDI ou fonctionnaires sont davantage appréciés des banques et se voient ainsi proposer un taux d’emprunt plus compétitif.

  • Votre capacité à bien gérer vos comptes : les établissements prêteurs réclament les relevés des comptes bancaires des trois mois précédant la demande de prêt amortissable, pour vérifier si vous avez été ou non à découvert. Bien entendu, ils préfèrent les fourmis aux cigales !

Bon à savoir : Si votre dossier d’emprunteur est complexe, faites appel à un courtier en crédit. Professionnel du secteur, il sait à quelle porte toquer pour tenter de le faire passer.

L’assurance de prêt, indispensable garantie pour le remboursement du crédit

La banque conditionne l’octroi d’un prêt amortissable à la souscription d’une assurance emprunteur, qui doit vous couvrir au minimum contre le risque décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Celle-ci se substitue à vous pour le remboursement du capital restant dû ou des mensualités dans le cas où l’un des risques prévus au contrat se réalise. Si la banque s’assure ainsi le remboursement du capital prêté, ces garanties constituent aussi une protection pour vos proches et vous.

Pour disposer d’une couverture encore plus protectrice, des garanties supplémentaires peuvent être ajoutées au contrat contre l’invalidité permanente partielle (IPP), l’invalidité permanente totale (IPP), l’incapacité temporaire de travail (ITT) ou la perte d’emploi.

Pour bien choisir votre assurance de prêt amortissable, étudiez les exclusions de garantie (par exemple, si vous exercez un métier ou une activité sportive « à risques »), le délai de carence ou le délai de franchise des garanties.

Vous venez de comparer plusieurs offres d’assurance de prêt immobilier et vous trouvez un contrat plus adapté ailleurs ? Vous pouvez résilier et changer votre assurance de prêt à tout moment pendant la première année du crédit et à chaque date anniversaire suivante, si votre nouveau contrat présente le même niveau de couverture.