• Publié le 3/8/2021
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Le prêt in fine, les avantages en cas d’investissement locatif

Le prêt in fine est souvent recommandé dans le cadre d’un projet d’investissement locatif et d’autant plus si l’investisseur est fortement imposé, car il permet de réaliser des économies d’impôt sur les revenus fonciers. Il doit être couvert par une sûreté réelle et une assurance de prêt.

Le fonctionnement du prêt in fine

En latin, « in fine » signifie à la fin. Avec un prêt in fine, vous remboursez le capital emprunté en une fois : lors de l’ultime échéance. Pendant toute la durée du prêt, les mensualités se composent uniquement d’intérêts et des primes de l’assurance de prêt.

Le crédit in fine se distingue ainsi du crédit immobilier amortissable, dont les mensualités comportent une fraction du capital et des intérêts dégressifs calculés sur le capital restant dû.

Pour garantir le remboursement du prêt in fine, la banque exige une sûreté réelle : une hypothèque, ou, le plus souvent, un nantissement sur une assurance vie. L’emprunteur est alors tenu de déposer une somme représentant 30 % à 50 % du capital emprunté sur l’assurance vie et de l’alimenter chaque mois, grâce à un effort d’épargne ou aux loyers perçus. Il disposera ainsi des fonds nécessaires pour le remboursement intégral du capital à la dernière échéance.

Bon à savoir : Les fonds donnés en nantissement deviennent indisponibles. Il est impossible de réaliser une quelconque opération sur le produit nanti sans l’arbitrage de la banque prêteuse.

Le prêt in fine est plus coûteux que le prêt amortissable, ce qui s’explique par deux raisons :

  • D’une part, le fait de rembourser le capital en une seule fois augmente le risque de défaillance pour la banque, ce qui se traduit par un taux d’emprunt plus élevé.

  • D’autre part, les intérêts sont calculés sur l’intégralité du capital emprunté à la souscription du prêt in fine, et non au fur et à mesure, sur le capital restant dû.

Les avantages du crédit in fine : des réductions fiscales et une capacité d’investissement préservée

Le coût d’un prêt in fine se transforme en avantage pour les acquéreurs effectuant un investissement immobilier, à condition qu’ils optent pour le régime fiscal du réel. Celui-ci permet la déduction des charges, dont les intérêts d’emprunt. En augmentant la masse des intérêts grâce à un prêt in fine, l’emprunteur réalise d’importantes économies d’impôt jusqu’à la dernière échéance. Le crédit in fine s’avère ainsi idéal pour les contribuables avec un fort taux marginal d’imposition (TMI).

Autre avantage fiscal du prêt in fine : il permet de réduire l’assiette imposable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Considéré comme une dette, le prêt vient en effet en déduction de la valeur des biens immobiliers imposables, et ce, de manière dégressive jusqu’à l’ultime échéance.

Enfin, le petit montant des mensualités d’un prêt in fine — par rapport à celles d’un crédit amortissable — préserve votre taux d’endettement, ce qui vous offre la possibilité de mener d’autres projets d’investissement en parallèle si vous le souhaitez.

L’assurance de prêt, sésame aussi pour l’emprunt in fine

Comme tout crédit immobilier, le prêt in fine doit être garanti par une assurance emprunteur couvrant les risques de décès, de perte d’autonomie, voire d’invalidité totale et partielle. Si l’un de ces risques se réalise, l’assureur prendra en charge le remboursement du capital restant dû.

Depuis la loi Lagarde de 2010, vous n’êtes plus obligé de souscrire le contrat d’assurance de votre banque, vous pouvez préférer la délégation d’assurance auprès d’un assureur privé, sous réserve de garanties équivalentes, ce qui permet de faire jouer la concurrence pour obtenir à une couverture adaptée à votre profil à tarif plus compétitif.