Le prêt in fine ou amortissement à terme est un crédit non amortissable accordé aux profils d'investisseurs les plus solides. En effet, ce type d’emprunt est plus facilement accordé aux personnes fortement imposées et désireuses de réaliser un investissement immobilier.
Toutefois, souscrire un crédit in fine s’avère plus cher et plus difficile d’accès qu’un prêt amortissable. Voici tout ce que vous devez savoir sur le prêt in fine : définition, conditions d’octroi, avantages, prix et durée.
En latin, « in fine » signifie à la fin, ce qui en dit long sur la nature de ce type de crédit.
En effet, contrairement à un prêt amortissable dont le capital et les intérêts sont remboursés au fur et à mesure du prêt, le prêt in fine permet à l’emprunteur de rembourser le capital en une seule fois, lors de l’ultime échéance de crédit.
De fait, les mensualités du prêt se composent uniquement d’intérêts et des primes de l’assurance de prêt durant toute la durée de remboursement.
A savoir qu’un crédit in fine est un prêt comme un autre et qu’il ne comporte aucun plafond pour emprunter. La somme accordée par la banque dépend de vos capacités d’endettement et de remboursement.
A savoir : comme tout crédit immobilier, le prêt in fine doit être garanti par une assurance emprunteur couvrant les risques de décès, de perte d’autonomie, voire d’invalidité totale et partielle. En cas de sinistre, le remboursement du capital restant dû est pris en charge par l’assureur
Ce type de prêt est ouvert aux particuliers, professionnels et sociétés de placement comme les sociétés foncières immobilières (SCI). Cependant, les critères d’octroi des banques sont bien plus stricts que pour un prêt immobilier classique.
En effet, les établissements de crédits privilégient les profils solides en mesure de justifier d’une capacité financière attestée ainsi que d’un apport de 30% du capital emprunté.
A contrario, le prêt in fine n’est pas très intéressant pour l’acquisition d’une résidence principale.
Néanmoins, il vous incombe de remplir plusieurs conditions pour souscrire un crédit in fine. La banque exige en effet une sûreté réelle, comme une hypothèque ou bien un nantissement sur assurance vie.
Dans le second cas, vous êtes tenu de déposer une somme représentant 30 % à 50 % du capital emprunté sur votre assurance vie et de l’alimenter chaque fois grâce à votre effort d’épargne ou bien avec les loyers perçus.
De fait, votre banque est assurée que vous disposez bien des fonds nécessaires pour rembourser intégralement le capital à la dernière échéance. Bien évidemment, les fonds nantis sont indisponibles tout le long de l’emprunt.
Naturellement, le prix du prêt in fine est bien plus élevé que celui du prêt amortissable. Il y a deux raisons à cela :
Un taux d’emprunt plus élevé (jusqu’à 30% selon les établissements) : en effet, le remboursement du capital en une seule fois augmente le risque de défaillance pour la banque.
Un calcul des intérêts sur l’intégralité du capital emprunté à la souscription du prêt in fine, et non au fur et à mesure, sur le capital restant dû.
Pour rappel, le taux accordé par votre banque est entièrement personnalisé. Il est calculé selon votre projet d’investissement, votre patrimoine ainsi que vos revenus.
Le crédit in fine ne comporte aucune durée minimum ou maximum d’emprunt fixée par la législation. En général, ce type d’emprunt est accordé pour une période allant de 3 à 15 ans en moyenne. Toutefois, il est tout à fait possible d’étendre votre prêt sur une vingtaine d’années.
Le prêt in fine présente plusieurs avantages pour l'emprunteur désireux de réaliser un investissement locatif :
Déduction des intérêts d’emprunt sur vos revenus fonciers : plus les intérêts sont élevés, plus la réduction fiscale est conséquente. Un must pour les emprunteurs ayant un fort taux marginal d’imposition (TMI) !
Capitalisation sur votre épargne d’assurance vie : durant la vie de votre crédit, votre placement financier permet de valoriser votre épargne en produisant des intérêts.
Protection pour vos ayants-droits en cas de décès : vos proches peuvent hériter du bien acquis lors de votre décès. Ils bénéficient également de l’ensemble de votre capital versé sur l’assurance-vie.
Réduction des remboursements mensuels : par rapport au prêt amortissable, le prêt in fine préserve votre taux d’endettement, ce qui vous offre la possibilité de mener d’autres projets d’investissement en parallèle si vous le souhaitez.
Bien sûr, le prêt in fine comporte des risques, notamment celui de ne pas parvenir à rembourser le capital emprunté.
Par exemple, en cas de défaut de paiement de vos locataires, la constitution du capital de remboursement peut vite devenir problématique.
C’est la raison pour laquelle le prêt in fine est majoritairement accordé aux investisseurs disposant d’un patrimoine immobilier déjà existant et non à ceux qui souhaitent commencer à le constituer.
Après avoir évalué votre capacité d’endettement et plus globalement, votre dossier emprunteur, votre établissement prêteur vous remet une offre de prêt.
Achat de la résidence principale ou secondaire, construction d’un logement neuf ou encore investissement locatif : vous avez besoin d’emprunter pour financer votre projet immobilier.
Le prêt relais est un prêt de courte durée qui permet de financer l’achat d’un nouveau bien immobilier en attendant la revente d’un bien précédent.
Le prêt in fine est souvent recommandé dans le cadre d’un projet d’investissement locatif et d’autant plus si l’investisseur est fortement imposé, car il permet de réaliser des économies d’impôt sur les revenus fonciers.
Vous avez besoin d’un financement pour acheter un bien ? Outre la présentation d’un dossier irréprochable aux banques, vous pouvez faire appel à un courtier, qui négociera pour vous les meilleurs taux et conditions d’emprunt.