Comment fonctionne le prêt relais ?

Pourquoi un prêt relais pour votre projet immobilier ?

Le prêt relais permet de faire la transition entre la revente du bien immobilier que vous possédez déjà et l’achat d’un nouveau. Il est ainsi conclu pour une durée très courte : un an renouvelable une fois, soit 24 mois au maximum. Le montant du crédit relais représente en moyenne 70 % de la valeur du bien en vente.

Le prêt relais peut être de deux sortes :

• le prêt relais sec : il est mis en place lorsque vous achetez un bien d’une valeur inférieure à celui que vous possédez ;

• le prêt relais adossé à un prêt immobilier classique : ce montage sert à financer l’acquisition d’un logement d’une valeur supérieure au bien actuel.

Le taux d’emprunt d’un crédit relais est généralement plus élevé que celui d’un prêt amortissable classique, et le taux d’un crédit relais sec est lui-même plus élevé que celui d’un crédit relais adossé. Le remboursement du capital emprunté s’effectue en une fois (à la manière d’un prêt in fine) lors de la vente de votre ancien bien immobilier.  

Est-il indispensable d’assurer un crédit relais ?

Comme tous les prêts immobiliers, le crédit relais doit être couvert par une assurance de prêt. Si la loi n’impose pas sa souscription, les organismes prêteurs l’exigent systématiquement dans les faits pour vous accorder un prêt.

L’assurance emprunteur prend le relais pour rembourser tout ou partie du capital restant dû lorsqu’un sinistre survient. Elle constitue donc une protection pour la banque, mais aussi pour vous et vos proches en cas de coup dur.

Deux risques doivent toujours être couverts par le contrat : le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Les autres garanties (invalidité, perte d’emploi…) ne vous seront pas forcément demandées puisqu’il s’agit d’un prêt de courte durée.

La quotité d’assurance, c’est-à-dire le capital couvert par l’assureur, doit être au minimum de 100 %. Si vous souscrivez un prêt relais avec un co-emprunteur, vous pouvez répartir cette quotité entre vous (50-50 %, 30-70 %...), ou vous assurer à 200 % (100 % sur chaque tête). Plus protectrice, cette dernière formule est aussi la plus coûteuse !

Comment choisir l’assurance emprunteur de son prêt relais ?

La banque auprès de laquelle vous souscrivez votre crédit relais vous proposera généralement de vous assurer avec son contrat groupe. Il s’agit d’un contrat négocié par le banquier, sur la base d’un risque mutualisé. La cotisation est alors la même pour tous.

Selon votre profil, il peut être préférable d’opter la délégation d’assurance. Depuis la loi Lagarde de 2010, vous avez la possibilité de choisir une assurance de prêt individuelle auprès de l’assureur de votre choix, et votre banquier ne peut pas la refuser. Une seule condition : que la délégation d’assurance offre un niveau de garantie équivalent à celui du contrat de la banque.

Cette solution est la plupart du temps avantageuse, car vous disposez d’une protection sur mesure, à des tarifs maîtrisés. Vous pouvez faire jouer la concurrence et comparer les offres d’assurance pour trouver un contrat adapté à votre âge, vos besoins et aux spécificités de votre profil emprunteur.