Investissement locatif : quand peut-on appliquer un complément de loyer ?
Dans plus de 70 communes françaises soumises à l'encadrement des loyers, les bailleurs ne sont pas libres de fixer leur loyer comme ils l'entendent : un arrêté préfectoral définit chaque année un loyer de référence, autour duquel s'applique un plafond qui peut parfois peser sur la rentabilité des projets d’investissement locatif et en décourager certains. Pourtant, des marges de manœuvre existent, dont les conditions ont été de nouveau précisées par la Cour de Cassation dans 2 arrêts récents.
Certaines caractéristiques exceptionnelles peuvent justifier un loyer plus élevé
La loi Élan permet au bailleur de dépasser le loyer de référence majoré en appliquant un complément de loyer, à condition que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort objectivement exceptionnelles par rapport aux biens similaires du même secteur. Deux arrêts rendus par la Cour de cassation le 4 décembre 2025 apportent des précisions concrètes très utiles pour les évaluer : elle a notamment estimé qu’une vue dégagée sur un monument historique à proximité immédiate, combinée à une situation en étage élevé, peut légalement justifier un complément de loyer. De même, que le calme et la luminosité d'un logement, à condition qu'ils résultent de la configuration propre du bien, et non simplement de sa localisation géographique (un critère déjà intégré dans le calcul du loyer de référence).
En revanche, certains arguments ne peuvent pas motiver légalement un loyer majoré : par exemple un ascenseur dont les frais sont couverts par les charges récupérables, ou encore tout critère déjà pris en compte dans le loyer de référence.
Parmi les nombreuses formules d’assurance de prêt APRIL, des garanties pensées sur mesure pour les investisseurs locatifs. Objectifs : sécuriser et optimiser votre rentabilité !
Je découvre mon tarif APRILDes règles procédurales à bien respecter
Le complément de loyer doit obligatoirement figurer dans le bail, avec les éléments qui le justifient. Sans cette mention, le délai de contestation du locataire passe de 3 mois à 3 ans. Et en cas de dépassement abusif, les conséquences peuvent être sévères : restitution rétroactive de tous les trop-perçus et amende administrative jusqu'à 5 000 € pour un particulier.
Pour un investisseur locatif, ces décisions rappellent une règle simple : un complément de loyer peut être un levier utile pour optimiser la rentabilité de son projet, mais seulement s'il repose sur des critères solides et bien documentés dès la signature du bail.