Quelles obligations pour le vendeur d’un bien immobilier ?

Vous possédez un appartement ou une maison que vous souhaitez mettre en vente ? Sachez que la réglementation vous impose un certain nombre de démarches, préalables et ultérieures à la vente, en matière d’information, de fiscalité, de délivrance du bien et de garanties concernant ce dernier.

Vendre un bien immobilier : des obligations d’information à respecter

Il vous faut notamment remettre à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique, annexé à l’avant-contrat de vente ou, à défaut, à l’acte de vente. Ce dossier complet regroupe différents diagnostics, parmi lesquels ceux qui ont trait à :

• la présence d’amiante (pour les biens construits avant 1997) ou l’exposition au plomb (pour ceux bâtis avant 1949) ;

• l’électricité et le gaz, quand leur installation remonte à plus de 15 ans ;

• la performance énergétique du logement, qui détermine la quantité d’énergie consommée ou estimée pour son occupation dans des conditions standards ;

• la présence de termites et de mérule, ainsi que les risques naturels, miniers et technologiques (dans certaines zones) ;

• l’assainissement, quand le bien n’est pas raccordé au tout-à-l’égout.

Si ces diagnostics sont obligatoires, ils n’ont qu’un caractère informatif. Leurs conclusions, quelles qu’elles soient, ne vous empêchent donc pas de réaliser la vente.

Par ailleurs, le vendeur d’un bien doit informer l’acquéreur des éventuels équipements de récupération et redistribution des eaux de pluie. Il lui faut aussi confirmer la présence de détecteurs de fumée, obligatoires depuis 2016, et remettre une note technique de l’installateur précisant le dispositif de sécurité choisi lorsque le bien possède une piscine privative enterrée non close.

Maison ou bien en copropriété : des obligations différentes pour le vendeur

Comme les diagnostics techniques, qui varient selon la date de construction du bien et sa situation géographique, les obligations du vendeur diffèrent selon que le bien vendu est une maison individuelle ou qu’il est situé dans une copropriété.

S’agissant d’une maison, certaines particularités doivent ainsi être prises en compte. Vous devez notamment fournir à votre acquéreur et au notaire les documents relatifs à la construction de votre bien et/ou ses modifications éventuelles si c’est vous qui les avez réalisées. Si elles datent de moins de 10 ans, il vous faut aussi fournir au notaire la police d’assurance dommages-ouvrage et la preuve du paiement de la prime correspondante. De plus, vous devrez déclarer dans l’acte de vente si le bien vendu est raccordé au tout-à-l’égout ou s’il dispose d’un réseau d’assainissement privatif.

Dans le cas d’un bien en copropriété, plusieurs informations complémentaires doivent être communiquées au moment de l’avant-contrat, dont :

• le métrage ;

• la fiche synthétique de la copropriété, le règlement de cette dernière ainsi que l’état descriptif de division ;

• les procès-verbaux des assemblées générales (AG) des 3 dernières années ;

• le carnet d’entretien de l’immeuble ;

• les documents qui concernent la situation financière de la copropriété.

Bon à savoir : lorsqu’une maison est située dans un lotissement, acquéreur et notaires doivent disposer du cahier des charges de celui-ci, des statuts de l’éventuelle association syndicale, des coordonnées de son représentant et des procès-verbaux des dernières AG.

Délivrance, garanties, fiscalité : des obligations du vendeur d’ordre général

Le vendeur d’un bien immobilier doit en outre répondre à des obligations dites générales. Vous êtes ainsi tenus de respecter :

• une obligation de délivrance, avec remise des clés à l’issue de la vente si le bien est vendu vide, ou remise du bail, de l’état des lieux, du dépôt de garantie et du prorata de loyer s’il est vendu loué ;

• une garantie d’éviction, qui interdit notamment au vendeur de revenir sur la vente et de dissimuler l’existence de servitudes, telles qu’un droit de passage ;

• une garantie des vices cachés, c’est-à-dire des vices non révélés par un examen normal du bien et qui empêchent son utilisation ou diminuent sa valeur à tel point que l’acheteur ne l’aurait pas acquis s’il en avait eu connaissance.

Enfin, notez que l’éventuelle plus-value réalisée lors de la vente de votre bien immobilier peut être fiscalement imposée. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu et aux différents prélèvements sociaux. C’est le notaire qui s’assure de leur paiement, par prélèvement sur le prix de vente.