Frais d’acquisition immobilière : ce qui change en 2025

Quels sont les frais de notaire, en cas d'achat d'un appartement ou d'une maison ?

En plus du prix demandé par le vendeur, affiché sur l’annonce immobilière, les futurs acquéreurs doivent prévoir dans leur enveloppe globale un certain nombre de coûts supplémentaires pour bien estimer leur pouvoir d'achat. Parmi eux, les frais d’acquisition ou « frais de notaire », principalement composés de droits de mutation à titre onéreux. Des droits qui pourront augmenter à partir de 2025 sur le territoire de certaines collectivités locales.

Droits de mutation quand on achète un bien immobilier : que sont les DMTO ?

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) représentent en effet la majeure partie des frais de notaire payés à l'occasion d'un achat immobilier : il s'agit d’impôts et de taxes collectés par le notaire puis reversés au Trésor public, qui bénéficient ensuite aux départements, aux communes et à l’État. 

Au-delà des seuls DMTO, les frais d'acquisition ou frais de notaire incluent aussi les débours et les émoluments du notaire. 

Augmentation des taux de frais de notaire en 2025 : pourquoi ?

Jusqu’à présent, le taux de base des DMTO perçus par les départements était fixé à maximum 4,5 %. Mais à compter de mars 2025 et jusqu’au 31 mars 2028 (au moins), ce taux pourra être voté par chaque collectivité jusqu’à hauteur de 5 % maximum *. Cette hausse potentielle de 0,5 % vise à garantir des ressources supplémentaires aux départements, durement touchés au cours des dernières années par la crise économique ainsi que par la suppression de la taxe d’habitation.

Rien que sur l’année 2023, les DMTO ont représenté 15,8 % des recettes de fonctionnement des départements. Le Gouvernement prévoit de récupérer grâce à la hausse des droits de mutation, environ 1 milliard d’euros sur 3 ans pour financer les services publics locaux.

Comment calculer et optimiser en 2025 les frais de notaire dans le neuf ou l'ancien ?

La hausse des DMTO va donc, en toute logique, peser sur le coût total des futurs projets immobiliers. Car les droits de mutation représentent environ 80 % de ces frais d’acquisition ! Pour les estimer, plusieurs simulateurs gratuits en ligne existent : mas n'hésitez pas à demander une évaluation précise à votre notaire, à inclure dans votre prévisionnel de financement. Par ailleurs, pour réduire vos frais d'acquisition, des astuces existent.

L'augmentation des droits de mutation ne concerne que les achats de logements anciens 

En effet, selon la loi de finances 2025, seules les transactions immobilières dans l’ancien seront concernées par cette potentielle hausse. 

Ainsi, pour les ventes de bien neuf, les frais de notaire seront maintenus à un pourcentage identique, soit à environ 0,71 % de droits de mutation, et autour de 2 à 3 % du prix du bien au total (émoluments de formalités et débours compris) *. 

Selon le ministre du partenariat avec les Territoires, cette hausse pourrait représenter 500 à 1 000 € de plus pour l’achat d’un bien immobilier d'une valeur de 200 000 €*.

Les primo-accédants épargnés eux-aussi par la hausse des frais de notaire

Alors qu’ils devaient être initialement concernés par la hausse du montant des frais de notaire, les primo-accédants acheteurs de résidences principales seront finalement épargnés par cette nouvelle fiscalité immobilière, suite aux vives réactions des acteurs du secteur immobilier.

Les primo-accédants représentent en effet la moitié du marché des acheteurs, dont le pouvoir d'achat est déjà fragilisé par l'inflation des prix de l'immobilier et la hausse des taux d'intérêt. Exempter de l’augmentation des DMTO les primo-accédants est donc une mesure qui vise à protéger l’accès à la propriété de ces ménages, souvent modestes, mais aussi plus globalement à encourager un renouvellement dynamique du marché immobilier.

En négociant, certains frais de notaire peuvent être réduits ! 

Naturellement, le notaire ne peut pas intervenir sur le montant des droits de mutation, dont il ne fixe pas le taux lui-même. En revanche, il lui est possible d’appliquer une remise sur le tarifs de ses propres émoluments de formalités, de 20 % maximum sur les tranches d'assiette égales ou supérieures à 100 000 €*. Dès lors qu'il adopte cette politique tarifaire, elle doit bénéficier à tous ses clients pour des prestations de même catégorie, et elle doit être affichée clairement dans son office et sur son site internet. 

*Selon les barèmes en vigueur et les estimations au 15 février 2025.