Taxes, commissions, frais d’acquisition en cas d'achat immobilier : comment anticiper ?

Comment calculer le montant des frais de notaire ?

Les frais de notaire, aussi appelés frais d’acquisition, englobent plusieurs éléments et représentent une part significative du coût total d’une transaction immobilière. Obligatoires pour l'acheteur, ils sont en général composés des frais suivants :

• Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO, appelés aussi droits d’enregistrement ou frais de mutation) versés au Trésor public, qui représentent la majeure partie du montant des frais perçus par le notaire. Ces droits varient selon les territoires (et notamment les départements) et peuvent atteindre généralement 5,80 % du prix d’achat d’une maison ou d’un appartement anciens ;

• Les émoluments de formalités du notaire, fixés par un barème officiel et proportionnels au prix d’achat du bien immobilier ;

• Les débours, correspondant aux frais administratifs, notamment d'accès aux documents d’urbanisme, nécessaires à la transaction immobilière ;

• La contribution de sécurité immobilière, une taxe obligatoire de 0,10 % du prix d’acquisition due à l’État pour l’enregistrement de l’acte authentique.

Quelles sont les évolutions des taxes de mutation à prévoir en 2025 ?

Suite à l’adoption de la Loi de Finances pour 2025, le plafond maximum de la part départementale des droits de mutation pourra augmenter de 0,5 %, l’amenant ainsi à 5 %. 

Si elle est votée par certains départements, cette hausse concernera les achats de biens immobiliers anciens ou de terrains à bâtir, mais ne touchera pas les primo-accédants achetant leur résidence principale. Les achats de biens neufs seront eux-aussi épargnés par cette potentielle augmentation.

Simulation : quels sont les frais de notaire pour l’achat d’une maison de 250 000 € ?

Prenons l’exemple concret d’un achat immobilier ancien de 250 000 €, sans garantie hypothécaire.

Les frais de notaire se décomposent généralement ainsi *:

• Les droits de mutation : environ 15 300 € ;

• Les émoluments notariés : environ 4 200 € ;

• Les frais de débours : environ 400 € ;

• La contribution à la sécurité immobilière : environ 370 € ;

• Total estimé des frais de notaire : 20 500 €, soit à peu près 8 % du prix d’acquisition.

Pour un logement neuf, les droits de notaire sont réduits, car les taxes sont moins élevées. En moyenne, on estime que pour un bien neuf, les frais de notaire s’élèvent à environ 3 % du prix d’acquisition : soit, pour une maison neuve à 250 000 €, aux alentours de 7 400 €. L’achat d’un logement neuf ou en VEFA auprès d’un professionnel est en revanche soumis à la TVA.

Comment réduire les frais de notaire pour payer moins cher : peut-on les négocier ?

Depuis la réforme de 2016, il est possible de négocier une remise sur les émoluments du notaire pour la part du prix des transactions immobilières supérieure à 100 000 €. Cette remise peut atteindre 20 % sur la part des émoluments calculés sur les tranches d’assiette excédant ce seuil, permettant ainsi de réduire les frais de notaire de façon significative.

Une autre astuce consiste à exclure les frais d’agence du prix d’achat. En effet, si le prix de vente du bien immobilier inclut des honoraires d’agence sans distinction, ces derniers sont également soumis aux droits de mutation. En demandant au vendeur de distinguer ces frais du prix de vente, l’acquéreur peut en revanche limiter le montant des droits d’enregistrement et ainsi réduire le coût total de sa transaction immobilière.

Les frais annexes à prévoir lors d’un achat immobilier

Le coût d’un achat immobilier ne se limite pas au prix de vente du bien : d’autres dépenses importantes doivent être prises en compte pour pouvoir établir un budget global réaliste.

Les commissions ou frais d’agence

Lorsqu’un acquéreur passe par un agent immobilier, il doit également prévoir des frais d’agence. Ceux-ci varient généralement entre 3 % et 8 % du prix de vente du bien immobilier. Selon le mandat signé entre l’agent immobilier et le vendeur, ces frais peuvent être à la charge soit de l’acquéreur soit du vendeur.

Les intérêts et frais bancaires

En plus des frais de notaire et des frais d’agence, d’autres dépenses sont à prendre en compte dans le cadre d’un achat financé par un prêt immobilier :

• Les frais de dossier bancaire : facturés par la banque, ils varient généralement entre 0,5 et 1,5 % du montant du prêt ;

• Le taux d’intérêt : plus ce taux est élevé, plus l’emprunt sera coûteux. L’optimisation du taux permet de réduire le coût du crédit immobilier et donc le budget global du projet d’acquisition.

L’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur, indispensable pour tout crédit immobilier, peut représenter une part importante du coût total d’un prêt. Son montant dépend du capital emprunté, mais également de l’âge et du profil de l’assuré.

Depuis 2010 et grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs ont la possibilité de souscrire une assurance autre que celle proposée par leur banque afin de bénéficier d’un tarif plus compétitif. Depuis la promulgation de la loi Lemoine, il est même désormais possible de résilier son assurance de prêt à tout moment, sans frais ni pénalité : les emprunteurs sont donc encouragés à comparer régulièrement les offres du marché.

Comment réduire les frais d’achat d’un appartement ou d'une maison ?

Voici quelques conseils pour optimiser votre budget lors d’un achat immobilier :

• Négocier les frais d’agence et les frais de notaire ;

• Opter pour un bien vendu sans intermédiaire afin d’éviter les frais d’agence ;

• Faire appel à un courtier pour obtenir un meilleur taux d’intérêt et des conditions de prêt plus avantageuses ;

• Comparer les offres d’assurance emprunteur pour alléger le coût total du prêt immobilier.

* Selon les barèmes en vigueur et les estimations au 15 février 2025.