De nombreuses obligations légales régissent la vente d’un bien immobilier, du côté de l’acheteur comme du vendeur. À partir du moment où l’offre d’achat est acceptée, l’acheteur est ainsi tenu de payer le vendeur, sauf s’il exerce son droit de rétractation ou fait valoir la non-réalisation de l’une des clauses suspensives de l’avant-contrat de vente.
En tant qu’acheteur, vous avez l’obligation de payer le vendeur en échange de la propriété du bien immobilier et de régler les frais de notaire. Le versement doit se faire selon les termes et conditions définis dans l’acte de vente et obligatoirement par virement bancaire s’il dépasse 3 000 euros (article L112-6-1 du Code monétaire et financier). En règle générale, le paiement est effectué le jour de la signature de l’acte final, en présence du notaire et du vendeur.
Si vous décidez de souscrire un crédit immobilier, il est donc indispensable d’anticiper pour pouvoir financer l’achat en temps et en heure. La banque versera alors les fonds sur le compte du notaire quelques jours avant la date de signature pour que le notaire puisse procéder au décaissement le jour J.
Si l’acheteur ne respecte pas son obligation financière, le vendeur a deux recours possibles :
faire annuler la vente et réclamer, le cas échéant, l’indemnité prévue au contrat à titre de dédommagement ;
demander l’exécution forcée de la vente en faisant appel au tribunal de grande instance. Il peut également faire valoir son droit de rétention du bien tant que l’acheteur ne paie pas la somme due.
La taxe foncière doit être réglée par le vendeur s’il occupait encore le logement au 1er janvier. Toutefois, le contrat de vente peut stipuler une répartition de cette taxe entre le vendeur et l’acheteur, au prorata du temps d’occupation selon la date d’achat du bien. Idem pour la taxe d’habitation le cas échéant qui, pour rappel, est due par l’occupant du logement au 1er janvier.
Les charges de copropriété peuvent elles aussi faire l’objet d’une répartition prorata temporis entre le vendeur et l’acheteur.
Signer un compromis de vente engage le vendeur et l’acheteur, mais la vente n’est pas pour autant gravée dans le marbre. La législation actuelle protège l’acheteur en lui permettant de faire marche arrière, grâce au droit de rétractation.
Ainsi, l’acheteur dispose de 10 jours après la signature du compromis de vente ou de la promesse d’achat pour réfléchir et se rétracter, sans frais ni pénalités.
Le vendeur ne jouit pas de ce droit de rétractation. Il s’engage donc à vendre son bien dès la signature de l’avant-contrat de vente (promesse ou compromis de vente).
L’avant-contrat peut comporter une ou plusieurs clauses suspensives autorisant l’annulation de la vente dans certains cas précis. La condition suspensive d’obtention de prêt est une clause incontournable si l’acquisition du bien se fait à l’aide d’un prêt immobilier. En clair, si la banque refuse d’accorder à l’acheteur le crédit demandé, l’acheteur a le droit de renoncer à la promesse de vente sans frais.
Vendeur et acheteur peuvent inclure, d’un commun accord, d’autres clauses suspensives. Elles peuvent notamment être liées à :
l’obtention d’un permis de construire ;
la vente d’un autre bien dans un délai fixé ;
un changement d’usage de l’immeuble (logement transformé en local professionnel, par exemple) ;
une absence de servitudes ;
une absence de préemption d’une collectivité ou du locataire ;
etc.
Des justificatifs devront bien sûr être apportés par l’acheteur qui souhaite annuler la vente en invoquant la non-réalisation d’une condition suspensive (attestation de refus de prêt de la banque, etc.).
Si l’acheteur n’a pas besoin de solliciter un crédit immobilier pour financer l’achat, il peut renoncer à la clause suspensive d’obtention de prêt dans la promesse de vente.
Le vendeur d’un bien immobilier dispose lui aussi d’obligations, la principale étant bien évidemment celle de vous délivrer le bien le jour de la signature de l’acte de vente ou à la date convenue. Le bien doit vous être remis dans le même état que le jour de votre visite, en conformité avec les caractéristiques énoncées dans le contrat de vente.
Le vendeur doit également se soumettre à deux autres obligations : l’obligation d’information (risques d’inondation du terrain, conformité de l’installation électrique, dossier de diagnostic technique…) et l’obligation de garantie (possession paisible du bien, vices cachés…).
Si ces obligations ne sont pas respectées, l’acheteur peut faire annuler la vente en cas de manquement grave, négocier une diminution du prix de vente ou faire appel à un juge pour obtenir des dommages et intérêts si le préjudice subi est le fait de la mauvaise foi du vendeur.