Achat d’une résidence principale : quelles questions de poser ?

Préparer un projet d’achat de résidence principale

Pour bien investir dans votre résidence principale, vous devez vous poser un certain nombre de questions :

• Acheter du neuf ou acheter de l’ancien ?

Faire construire sa maison présente un avantage indéniable : vous l’agencez comme vous l’entendez et choisissez vous-même les finitions. Autre option : acheter un appartement dans un programme de vente sur plans (VEFA), pour profiter des garanties du constructeur. Si le prix d’achat est souvent environ 20 % supérieur à l’ancien, il est compensé par des frais de notaires moins élevés que dans l’ancien.

Avec l’achat d’une résidence principale dans l’ancien, vous vous positionnez sur un marché où l’offre est importante, et dont les biens se situent sur des emplacements premiums. Le cachet de l’ancien a son revers : il est souvent nécessaire de réaliser des travaux de rénovation pour remettre le logement au goût du jour ou le rendre écologiquement plus performant.

• Quel emplacement pour l’achat de ma résidence principale ?

Résidence principale située en centre-ville (à proximité des restaurants, commerces et autres loisirs), dans un quartier urbain calme, proche des écoles, crèches et transports en commun, crèches, ou encore au vert en lisière d’agglomération… Tout dépend de vos préférences, comme de votre situation professionnelle et familiale ! Dans tous les cas, des compromis sont souvent à faire : à vous de savoir bien les identifier.

Et pensez aussi, d’ores et déjà, à son potentiel de revente, car en moyenne, un bien immobilier se revend au bout de 8 ans.

• Quelle superficie et équipements pour ma résidence principale ?

Autre critère de sélection essentiel pour l’achat de sa résidence principale : la superficie et le nombre de pièces nécessaires, qui dépendront bien entendu de la composition actuelle de votre foyer et de son évolution à venir.

Interrogez-vous aussi quant aux facilités sur lesquelles vous pouvez ou non faire des concessions. Un ascenseur, un extérieur, un garage constituent autant de petits plus au quotidien, mais qui peuvent participer à ralentir la concrétisation de votre projet ou alourdir considérablement votre budget.

Déterminer une capacité maximale d’investissement pour une résidence principale

Sauf à disposer d’une épargne conséquente qui vous permette d’autofinancer complètement l’investissement relatif à votre résidence principale, vous aurez sans doute besoin d’un prêt immobilier pour concrétiser votre projet. Pour bien budgétiser le montant de l’achat de votre résidence principale, il faudra alors prendre en compte non seulement le coût du crédit mais aussi celui de l’assurance de prêt, ainsi que des frais annexes à l’achat (frais de notaire, de dossier de financement etc). Voici les questions à vous poser pour tout évaluer :

• Quelle est votre capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt désigne la somme maximale que les banques accepteront de vous prêter. Elle est fixée en fonction de critères aussi divers que vos revenus, votre situation professionnelle, votre apport personnel et votre taux d’endettement actuel (qui au total ne pourra pas dépasser 33 % dans la plupart des cas).

• Quels sont les frais annexes à budgéter ?

Votre budget pour l’achat de la résidence principale comprendra également des frais annexes, en sus du taux d’intérêt de votre crédit et de l’assurance de prêt associée. Pour les frais de notaire, comptez 2 à 3 % du montant de l’acquisition dans le neuf, 7 à 8 % dans l’ancien.

Les frais de garantie, quant à eux, de 1,2 % à 2 % du montant de l’acquisition,  dépendront de la sûreté choisie : cautionnement, hypothèque ou privilège de prêteur.

Viendront s’ajouter les frais de courtage si vous décidez de confier la recherche du prêt immobilier ou de l’assurance de prêt à un professionnel, ainsi que les éventuels frais d’agence immobilière.

Enfin, sauf à pouvoir emprunter sans apport, ce qui n’est actuellement possible que pour très peu d’emprunteurs, ces frais seront couverts par votre épargne ou un Prêt à taux zéro (PTZ) si vous y êtes éligible.