Quel salaire pour emprunter
500 000 euros ?

Le taux d’endettement : un critère essentiel, et parfois flexible, pour emprunter 500 000 euros ou plus

Le respect du taux d’endettement maximal est une des principales conditions d’accès au crédit : taux d’endettement fixé depuis 2022 à 35 % des revenus nets du ménage emprunteur, par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF).

Cela signifie que l’ensemble de vos charges mensuelles (remboursement des prêts en cours, mensualité du crédit immobilier envisagé, pension alimentaire à verser, etc.) ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus (salaire, revenus locatifs, revenus d’épargne, revenus mobiliers, pensions alimentaires reçues, etc.), afin de garantir que vous puissiez assumer les remboursements de votre emprunt sans risquer le surendettement, tout en conservant un « reste à vivre » suffisant.

La limite de 35 % de taux d’endettement n’est toutefois pas une règle absolue : le HCSF autorise les banques à y déroger dans 20 % maximum des dossiers de crédits qu’elles octroient chaque année. Un opportunité dont les établissements financiers peuvent se saisir notamment dans certaines configurations d’emprunt de 500 000 € ou plus :

• ménages à hauts revenus conservant un reste à vivre très confortable malgré un taux d’endettement supérieur à 35 % ;

• emprunteurs projetant un investissement locatif dont le montant des futurs loyers suffit à couvrir les mensualités de crédit ;

• emprunteurs ayant recours à un crédit hypothécaire (mise en garantie d’un bien dont ils sont déjà propriétaires) ou encore à un prêt in fine (dont le capital est remboursable en une fois à l’échéance finale du crédit, en contrepartie du nantissement de certains produits d’épargne).

Il est donc essentiel de bien présenter votre projet et de discuter avec votre conseiller bancaire des particularités de votre situation !

Exemple de salaire minimum pour un prêt de 500 000 euros

Vous relevez des situations les plus courantes dans lesquelles votre taux d’endettement maximal ne peut pas dépasser 35 % ?

Voici quelques exemples de calcul pour vous donner une idée plus précise du salaire requis afin d’emprunter 500 000 euros (avec un taux d’intérêt fixe de 3,42 %)*.

Salaire pour emprunter 500 000 € sur 20 ans (240 mois)

Pour un prêt sur 20 ans au taux de 3,42 %, les mensualités de remboursement s’élèveront à environ 2 880 euros.

Ainsi, pour respecter un taux d’endettement de 35 %, il vous faudra un revenu net mensuel d’au moins 8229 euros.

Salaire pour emprunter 500 000 € sur 15 ans (180 mois)

Si vous optez pour une durée d’emprunt plus courte de 15 ans, vos mensualités augmenteront, atteignant environ 3 555 euros.

Dans ce cas, votre revenu minimum mensuel devra être d’au moins 10 157 euros pour ne pas dépasser le seuil des 35 % d’endettement.

Salaire pour emprunter 500 000 € sur 25 ans (300 mois)

Sur une durée de 25 ans, les mensualités seront plus faibles, d’environ 2 482 euros. Pour cette durée de prêt, un revenu net mensuel de 7 091 euros sera nécessaire pour respecter la limite de 35 % d’endettement. Bien que cette option semble plus accessible, le coût total du crédit sera toutefois plus élevé en raison de sa durée allongée.

Achat dans le neuf ou l’ancien, avec ou sans travaux, pour habiter ou pour louer… Chaque projet immobilier est unique, et chaque crédit immobilier l’est aussi, d’autant plus dans le contexte actuel d’évolution rapide des taux d’intérêt.

Pour faire une évaluation plus précise de votre capacité d’emprunt, n’hésitez pas à tester régulièrement la faisabilité de votre achat immobilier sur le simulateur de la Centrale de Financement.

Bien choisir son assurance de prêt : une des solutions pour réduire le coût de votre emprunt immobilier et gagner en pouvoir d’achat

Les charges d’emprunt prises en compte par les banques pour évaluer votre taux d’endettement comprennent : les mensualités de remboursement du capital, la part de remboursement des intérêts et les cotisations d’assurance emprunteur. Assurance qui peut représenter jusqu’à 30 à 35 % du coût total d’un crédit immobilier ! Pour autant, opter pour une délégation d’assurance emprunteur, alternative à l’assurance proposée par votre banque, permet souvent de trouver des offres économiquement plus avantageuses à niveau au moins équivalent de garanties.

Bien choisir votre assurance au moment de l’octroi de votre crédit, ou en changer en cours de prêt, est donc un levier pour faire baisser votre taux d’endettement, augmenter en conséquence votre capacité d’emprunt et faire des économies sur votre projet immobilier.