Que ce soit pour y habiter, pour le louer, ou pour en faire une résidence secondaire, l’acquisition d’un bien immobilier est un investissement important dont la réussite dépend de nombreux facteurs, d’autant plus lorsque taux d’intérêt et autres conditions de crédit ne sont pas favorables au pouvoir d’achat immobilier des ménages.
Pour optimiser votre capacité d’emprunt, l’objectif est donc de maîtriser au maximum le coût de votre crédit, et notamment celui de votre assurance de prêt qui peut peser très lourd dans votre budget immobilier.
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Après plusieurs années privilégiées durant lesquelles les taux d’intérêt n’ont cessé de baisser, pour atteindre un niveau historiquement bas, c’est une tendance inverse qui se joue depuis fin 2021 sur les marchés financiers, au détriment des emprunteurs.
Car ces taux d’intérêt pèsent inévitablement sur le coût du crédit, et donc sur la capacité d’emprunt des ménages, insuffisamment compensée par les augmentations salariales… Une situation d’autant plus complexe que la hausse des taux s’associe à plusieurs facteurs aggravants :
un marché de l’immobilier dont les prix n’ont cessé de grimper ces dernières années et tardent à entamer leur baisse malgré la conjoncture économique ;
les règles très exigeantes imposées aux banques par le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF), limitant depuis janvier 2023 le taux d’endettement des emprunteurs à 35 % et la durée de leur crédit à 25 ans maximum.
Le pouvoir d’achat immobilier des ménages est donc aujourd’hui considérablement tendu, et devrait continuer à être malmené par la conjoncture : les taux d’intérêt doivent en effet poursuivre leur hausse au moins jusqu’à fin 2024 et risquent de ne pas amorcer de baisse tant que l’inflation globale actuelle ne sera pas maîtrisée.
Autant dire qu’aujourd’hui, toutes les possibilités d’économies sur le coût de leur projet immobilier, et notamment sur le coût de leur crédit, sont décisives pour les candidats à l’emprunt.
L’assurance de prêt est toujours une condition exigée par les banques quand elles octroient un crédit immobilier. Elle permet le bon remboursement du prêt, en cas de survenue de sinistres garantis :
décès ou perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ;
invalidité permanente, totale ou partielle ;
incapacité temporaire ;
perte d’emploi, dans certains cas.
Cette assurance a évidemment un prix, qui représente parfois jusqu’à 1/3 du coût d’un crédit… Le négocier attentivement est donc un enjeu important pour optimiser votre pouvoir d’achat immobilier. D’autant qu’en fonction de votre profil d’emprunteur, vous pouvez économiser jusqu’à 50 % sur son tarif (1) !
Pour cela, mettez en concurrence l’offre d‘assurance proposée par votre banque avec des devis alternatifs d’autres assureurs. À niveau au moins équivalent de garantie, si vous trouvez une offre plus compétitive, vous avez le droit de souscrire l’offre de votre choix : votre banque ne peut pas s’y opposer ou vous appliquer des pénalités (frais, taux d’intérêt plus élevé etc.).
Ce droit est valable au moment de la souscription de votre crédit, ainsi qu’à tout autre moment de sa vie. Rien ne vous empêche, en effet, de changer d’assurance emprunteur pour une offre moins chère et/ou plus protectrice, dès que vous le souhaitez, tant que votre contrat offre un niveau de garantie au moins équivalent à celui de votre banque.
Le calcul des tarifs d’assurance de prêt se base sur :
le montant du capital emprunté ;
la durée du crédit immobilier ;
les garanties souscrites ;
votre profil de risque : votre âge, votre profil médical (état et antécédents de santé), votre lieu de résidence, pratique de sports à risques, de métiers dangereux etc. Plus vous présentez un risque supérieur à la moyenne, plus votre tarif d’assurance tarif emprunteur est élevé. Inversement, moins votre profil est risqué, plus votre tarif est compétitif, d’autant plus en délégation d’assurance de prêt qui permet de bénéficier de prix beaucoup plus personnalisés que ceux des banques.
Bon à savoir :
Si votre emprunt sert à financer un bien à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel-habitation, que votre encours cumulé de crédit assuré ne dépasse pas 200 000 euros (par emprunteur), et que votre crédit se termine avant vos 60 ans, vous n’avez plus à remplir de questionnaire médical pour souscrire votre assurance de prêt. Votre état de santé ne peut donc pas être pris en compte par l’assureur dans le calcul de son tarif.
Choix de garanties adaptées à vos besoins, répartition raisonnée de votre quotité d’assurance entre vous et votre conjoint, prise en charge forfaitaire ou indemnitaire, cotisations fixes ou variables… Différents moyens existent pour optimiser au maximum le coût de votre assurance de prêt, en fonction de votre profil d’emprunteur.
(1) Étude interne. Économie moyenne à garanties équivalentes pour une assurance emprunteur APRIL sur souscriptions réalisées entre novembre 2022 et janvier 2023.