Acheter sur plan : tout savoir pour bien se lancer

Les différents contrats pour acheter sur plan un bien immobilier

Aussi appelé vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), l’achat sur plan consiste à acquérir un appartement ou une maison en cours de construction, ou à construire. Pour vous protéger, la loi encadre strictement ce type de vente, grâce au contrat de réservation et au contrat de vente.

Le contrat de réservation, avant d’acheter sur plan

Une fois que vous êtes parvenu à un accord avec le promoteur, vous avez la possibilité de signer un contrat de réservation, directement avec lui ou chez un notaire. S’il n’est pas obligatoire, il est fortement recommandé, pour formaliser les conditions dans lesquelles la vente sur plan sera réalisée. Il contient un certain nombre de mentions comme :

• La surface habitable du logement ;

• La description des équipements et des matériaux ;

• Le prix de vente ;

• Le délai d’exécution des travaux…

À cette occasion, le promoteur peut exiger le versement d’un dépôt de garantie. Son montant ne peut excéder 5 % du prix de vente si l’acte définitif de vente est signé avant 1 an, 2 % dans le cas contraire.

Vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours, qui court à compter de la remise en main propre du contrat, ou du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée contenant le contrat de réservation.

Le contrat de vente, pour finaliser l’achat immobilier sur plan

Obligatoire, le contrat de vente sur plan est signé devant notaire. Le vendeur est tenu de présenter à l’acheteur une garantie financière d’achèvement des travaux (GFA) ou une garantie de financière de remboursement (GFR). Elles vous protègent des conséquences d’une défaillance financière du promoteur.

Comme le contrat de réservation, le contrat formalisant l’achat sur plan comporte des mentions relatives au bien neuf et aux modalités de la vente, comme le délai de livraison, la clause suspensive à l’obtention d’un prêt immobilier et d’une assurance emprunteur et l’échelonnement du paiement des travaux. Au maximum, le promoteur peut vous réclamer :

• 35 % du prix d’achat sur plan à l’achèvement des fondations ;

• 70 % lorsque le bien est mis hors d’eau ;

• 95 % à l’achèvement du bien.

Les 5 % restants sont versés à la livraison, sauf si vous émettez des réserves à la réception du bien. Dans ce cas, cette somme sera séquestrée auprès de la Caisse des Dépôts et consignations.

Vous bénéficiez aussi du délai de rétractation de 10 jours si vous n’avez pas au préalable conclu un contrat de réservation.

La livraison et les garanties d’un achat sur plan

Acheter sur plan suppose enfin la livraison du logement lorsqu’il est achevé, et l’éventuelle mise en œuvre des garanties du promoteur. Il vous appartient de faire le tour du bien immobilier pour vérifier la bonne exécution des travaux et leur conformité à ce qui était prévu dans les contrats. Prenez le temps de contrôler le bon fonctionnement des équipements !

Si vous constatez des défauts de conformité, vous émettrez des réserves dans un procès-verbal dont vous conserverez un exemplaire. Si nécessaire, vous pouvez activer les garanties suivantes :

• Garantie de parfait achèvement : pendant l’année suivant la réception des travaux, le promoteur est tenu de réparer tous les désordres, qu’ils soient mineurs ou majeurs ;

• Garantie biennale : mobilisable pendant deux ans, elle concerne les équipements qui peuvent être ôtés du logement sans attenter à sa structure ;

• Garantie décennale : couvrant les éléments indissociables de la structure, ainsi que les dommages compromettant la structure du bâtiment ou le rendant impropre à sa destination, elle peut être activée pendant 10 ans.

Pour être certain de bénéficier de ces garanties, demandez au promoteur un exemplaire de son assurance dommages-ouvrages et de son assurance responsabilité civile ou assurance de chantier.