Acheter un bien loué : les conseils pour un investissement réussi

Achat d’un bien occupé : quels avantages ?

Acheter un bien loué présente d’abord un intérêt financier. Maisons et appartements déjà occupés sont généralement vendus 5 à 20 % en dessous des prix du marché. Cette décote à l’achat dépend en partie de la durée du bail qui reste à courir : plus celle-ci est longue, plus la décote est intéressante. Mieux vaut donc privilégier les biens vides aux biens meublés, dont le bail n’est souvent que d’un an. On considère en outre que plus la surface est grande, plus la différence de prix est importante. Cette décote varie également selon l’état général du bien et le contrat de location en cours (niveau de loyer, conditions de révision, etc.).

Autre atout du bien déjà loué : sa rentabilité est connue à l’avance, ce qui vous garantit une certaine sécurité. Vous pouvez d’ailleurs espérer des conditions d’emprunt plus favorables, la plupart des banques tenant compte de vos futurs revenus locatifs dans leur offre de prêt. En général, elles sont également moins exigeantes quant à l’assurance emprunteur, souvent limitée aux garanties de base décès et invalidité.

Enfin, acheter un bien loué vous épargne certains tracas pratiques et administratifs, puisque vous n’avez pas à vous mettre en quête d’un locataire ni à craindre de vacance locative à court terme.

Les bons réflexes avant d’acheter un bien loué

Il convient d’abord de se renseigner sur l’état du bien, et ce dès la visite. Cela vous permet notamment d’identifier les éventuels problèmes ou dégradations qui nécessiteraient des travaux, surtout si ceux-ci sont à la charge du bailleur. Tenez aussi compte de l’environnement proche : des constructions ou travaux prévus à proximité pourraient faire fuir les locataires et avoir une incidence sur la valeur du bien que vous achetez.

Pour éviter toute mauvaise surprise, assurez-vous également de l’absence d’impayés de loyer et de contentieux locatif en cours avec le vendeur. N’hésitez pas à demander au propriétaire de vous transmettre le dossier du locataire qui occupe le bien et l’historique des quittances, afin de vérifier que le loyer fait bien l’objet d’un versement ponctuel et régulier.

Si le bien est géré par une agence, prenez le temps de lire les comptes-rendus de gestion locative. Ils vous fourniront non seulement un état des lieux précis de la situation du locataire, mais ils vous donneront aussi le détail des dépenses et des recettes liées à la gestion du bien.

Bien occupé : l’importance du bail de location

Vous prévoyez d’acheter un bien loué pour investir ? Gardez à l’esprit qu’une telle opération n’est pas sans contraintes. En effet, vous ne pourrez pas renégocier le bail en cours. Vous vous engagez donc à respecter ses clauses et à remplir vos obligations vis-à-vis du locataire, qui conserve le droit d’occuper les lieux.

Si vous envisagez de donner congé à votre locataire pour vendre le bien ou l’habiter vous-même, par exemple, vous devrez respecter plusieurs conditions :

• Informer le locataire au moins 6 mois à l’avance (3 mois pour une location meublée). En cas de vente et s’il s’agit d’un logement non meublé, le locataire est acheteur prioritaire (droit de préemption).

• Et attendre la fin du bail pour récupérer le logement.