• Publié le 12/22/2020
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Le contrat d’assurance de prêt immobilier : de sa souscription à sa résiliation

Comment fonctionne une assurance de prêt immobilier ? Quelles sont les étapes de sa souscription ? Les modalités de calcul de son tarif ? Ses possibilités de résiliation ? Le point sur les principales caractéristiques du contrat emprunteur.

Contrat d’assurance de prêt immobilier : contrat groupe ou individuel ? 

Le fonctionnement de l’assurance de prêt immobilier est relativement simple : moyennant le paiement de primes mensuelles pendant toute la durée de l’emprunt, le remboursement de celui-ci est garanti si l’assuré est victime d’un risque couvert (décès, perte d’autonomie, invalidité etc.).

Autre principe important qui régit les contrats d’assurance de prêt immobilier : la liberté de choix de l’emprunteur, qui peut souscrire son assurance de prêt immobilier auprès de son établissement prêteur ou d’un autre assureur. Dans cette 2nde hypothèse, on parle alors de délégation de l’assurance de prêt immobilier, ou de contrat individuel. Une seule condition pour cela : que le contrat d’assurance emprunteur choisi offre un niveau de garantie au moins équivalent à celui exigé par la banque.  

En vigueur depuis 2010 en vertu de la loi Lagarde, la possibilité de délégation d’assurance emprunteur permet aux assurés de bénéficier de tarifs parfois plus compétitifs et de garanties plus adaptées. Car à la différence des contrats dits de « groupe » proposés par les organismes prêteurs, les contrats individuels sont personnalisés en fonction du profil et de la situation de chaque emprunteur.   

Les différentes étapes de souscription d’un contrat d’assurance de prêt  

  1. L’offre de prêt : votre  dossier de demande de crédit immobilier a été accepté ? L’offre de votre banque est alors valable 30 jours, mais il vous faut attendre au moins 10 jours avant d’y répondre. Avec son offre, votre banque vous propose aussi son propre contrat d’assurance (contrat groupe).  

  2. La comparaison des offres : une fiche standardisée d’information récapitulant les garanties d’assurance du contrat groupe vous est remise afin que vous puissiez les comparer aux autres offres du marché. Le recours à des comparateurs en ligne ou à un courtier en assurance de prêt immobilier peut vous aider à identifier les plus avantageuses en fonction de votre profil. 

  3. Le choix de l’assurance de prêt : soit vous choisissez le contrat groupe proposé par votre organisme prêteur, soit vous optez pour l’offre d’un autre assureur. 

  4. La demande de délégation d’assurance de prêt : vous devez la signifier à votre banquier en lui transmettant l’offre d’assurance que vous avez choisie. Celui-ci dispose alors de 10 jours ouvrés pour l’accepter ou la refuser. Tout refus de sa part doit être précisément justifié exclusivement pour non équivalence de garantie. De plus, il n’est pas autorisé à modifier votre taux d’emprunt préalablement négocié ni à vous appliquer des frais ou des pénalités.           

Comment est calculé le tarif d’un contrat d’assurance de prêt immobilier ?  

Celui-ci varie en fonction de plusieurs facteurs dans le cadre de la délégation d’assurance de prêt, notamment :

  • Le montant du capital emprunté et la durée de remboursement de l’emprunt :

  • L'âge de l'assuré : plus on emprunte jeune, moins les cotisations sont en principe élevées ;

  • Son état de santé : les antécédents médicaux, les comportements à risques ou encore la tabagie ont une influence sur les risques de santé, donc sur le coût de l'assurance de prêt ;

  • L'exercice d'une profession ou d'un sport dangereux, qui peut lui aussi entraîner l'application d'une surprime.

Bon à savoir : le tarif des contrats d’assurance groupe ne varie pas en fonction des caractéristiques personnelles de l’emprunteur, car il est davantage mutualisé. Mais ces contrats imposent souvent des exclusions de garanties conséquentes aux emprunteurs à risques, ou peuvent tout simplement refuser de les couvrir. 

Une fois calculé par l’assureur, le coût de l’assurance de prêt proposé est exprimé sous trois formes dans le contrat d’assurance de prêt :

  • en pourcentage par rapport au coût total du crédit (taux annuel effectif d’assurance ou TAEA) ;

  • en montant total des cotisations d’assurance à payer tout au long du prêt ;

  • en montant mensuel des cotisations d’assurance à verser. Ce dernier peut varier en fonction des contrats d’assurance emprunteur : les cotisations peuvent être fixes, sur toute la durée du prêt, ou dégressives au fur et à mesure du remboursement et donc de la diminution du capital restant dû.

Quelle quotité choisir quand on souscrit un contrat d’assurance de prêt immobilier ? 

Dans un contrat d’assurance de prêt immobilier, la quotité, c’est-à-dire la part du capital garantie par l’assureur, doit être au moins égale à 100 % du capital emprunté. Lorsqu’un prêt est souscrit par des co-emprunteurs, cette quotité peut être différemment répartie entre eux. Si l’un des co-emprunteurs n’est plus en mesure de rembourser sa part de l’emprunt (décès, invalidité, etc.), l’autre devra rembourser le reste du capital dû sur la base de cette quotité. En cas de deux co-emprunteurs, la quotité peut se répartir entre eux à :

  • 50 % - 50 % notamment lorsque les co-emprunteurs ont un profil et/ou un niveau de revenus similaires ;

  • 60 % - 40 % ou 70 % - 30 %, pour tenir compte des disparités de revenus et donc des capacités de remboursement de chaque co-emprunteur ;

  • 100 % - 100 %, donc 200 % au total, soit la formule la plus coûteuse mais aussi la plus protectrice puisque l’intégralité du capital restant dû est alors intégralement couverte si l’un des deux co-emprunteurs est victime d’un risque garanti.  

Les possibilités de résiliation d’un contrat d’ assurance emprunteur  

Une assurance de prêt est logiquement souscrite sur le long terme, puisqu’elle couvre l’emprunteur pendant toute la durée de remboursement de son crédit. Mais heureusement, ce dernier a, entre-temps, le droit de changer d’avis.   

Offre moins chère ou plus couvrante, besoin de garanties supplémentaires, nécessité de révision des quotités choisies à la suite d’un changement de situation… Autant de raisons pour vouloir en effet changer ou renégocier son assurance de prêt immobilier en cours de crédit. C’est pourquoi la loi autorise les emprunteurs à résilier leur contrat d’assurance :

  • À tout moment dans les 12 mois qui suivent la date de signature de leur offre de prêt, à condition d’en faire la demande au plus tard 15 jours avant la fin de cette période et de proposer un nouveau contrat d’assurance emprunteur offrant le même niveau de garanties ;

  •  À chaque date anniversaire de signature de l’offre de prêt, en informant l’assureur au moins 2 mois avant et en respectant, là encore, l’équivalence des garanties exigées par la banque. 

La loi prévoit aussi une possibilité de rétractation après la signature du contrat d’assurance de prêt (quel que soit le mode de souscription). L’assuré dispose alors de 30 jours pour adresser une demande de renonciation, par lettre recommandée avec accusé de réception.