Prêts immobiliers, prêts aidés, crédit-bail… à chaque type de crédit ses spécificités 

Maison, appartement, terrain pour la construction, investissement en SCI : la plupart des achats immobiliers sont financés par un prêt souscrit auprès d’un établissement bancaire. Il s’agit le plus souvent d’un prêt amortissable, dont le remboursement du capital et des intérêts s’étale sur toute la durée du crédit (sauf dans le cas d’un prêt in fine, appuyé sur un capital existant, dans le cadre duquel l’emprunteur ne rembourse que les intérêts, le capital étant dû à la fin du prêt).  

D’autres types de crédit existent aussi pour financer différents projets :

• les prêts d’aide à l’accession, généralement soumis à conditions, qui complètent un prêt immobilier classique ou s’y substituent : prêt à taux zéro (PTZ), prêt action logement (ou 1 % employeur), prêt d’accession sociale (PAS), prêt conventionné, etc.

• les crédits travaux pour financer la rénovation, l’isolation et la transformation : crédits travaux proposés par les banques, éco-prêt à taux zéro, prêt d’Action Logement ;

• le crédit-bail ou leasing, location à durée déterminée à l’issue de laquelle le bien (credit-bail immobilier) ou le matériel (credit-bail mobilier) peut être restitué ou acquis ;

• le crédit à la consommation, accordé par un établissement financier, affecté ou non à l’achat d’un bien déterminé.   

Mais quelle que soit sa nature, un prêt immobilier n’est jamais octroyé sans que son emprunteur ne soit couvert par une assurance. C’est le principe de l’assurance de prêt immobilier.  

Contrat d’assurance emprunteur : comment ça marche ? 

Concrètement, qu’est-ce qu’un contrat d’assurance de prêt immobilier ? C’est une assurance qui garantit le remboursement d’un crédit immobilier pendant toute sa durée. Elle permet sa prise en charge par l’assureur si un des risques garantis survient (décès, perte d’autonomie, invalidité etc.).  

Lorsqu’il reçoit l’offre de prêt de sa banque, valable 30 jours, l’emprunteur reçoit également une proposition de contrat groupe d’assurance emprunteur. Il s’agit d’un contrat collectif, dont les garanties standards sont identiques quel que soit le profil de l’assuré. Mais depuis 2010 et la loi Lagarde, l’emprunteur est toutefois libre de le refuser et d’opter pour la délégation d’assurance en choisissant une assurance individuelle de prêt immobilier. Seule condition : qu’elle présente des garanties au moins équivalentes à celles exigées par la banque.  

Il peut aussi changer de contrat d’assurance ultérieurement en faisant valoir la Loi Lemoine de 2022, qui permet de résilier son assurance emprunteur à n'importe quel moment.

Les textes de loi qui ont progressivement encadré l’assurance de prêt ont pour objectif d’améliorer l’information, la protection et la liberté des emprunteurs, tout en renforçant les obligations de transparence et de libre-concurrence des prêteurs. À chaque loi, ses nouvelles dispositions en matière de droit des consommateurs. Parmi les principales : 

• La loi Lagarde (2010) qui donne la possibilité aux emprunteurs de refuser l’assurance de groupe proposée par leur banque et d’opter pour une assurance de prêt individuelle ;

• La loi Hamon (2014) qui permet de changer d’assurance de prêt dans l’année qui suit sa souscription, à condition de souscrire des garanties dont le niveau est au moins équivalent au précédent ;

• L’amendement Bourquin (2017) qui permet de changer d’assurance de prêt à chaque  date anniversaire du contrat, pendant toute la durée du crédit immobilier.

• La loi Lemoine (2022) qui permet de changer d'assurance emprunteur à tout moment.

 La législation en matière d’assurance de prêt n’offre pas seulement plus de sécurité aux emprunteurs : en assouplissant les conditions de résiliation et de délégation, elle leur permet aussi de pouvoir changer de couverture en cours de crédit pour réaliser des économies. 

Bien comprendre et bien choisir les garanties de l’assurance de prêt 

Un contrat d’assurance emprunteur peut prévoir de couvrir différents types de garanties, en fonction du niveau de couverture souhaité par l’emprunteur et des conditions fixées par sa banque. On distingue : 

• Les garanties obligatoires, presque systématiquement exigées par les banques : la garantie Décès (DC), applicable en cas de décès de l’emprunteur, et la garantie Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), couvrant l’état d’invalidité à 100 % ; 

• Les garanties dites facultatives, souscrites au cas par cas : Invalidité permanente totale (IPT), Invalidité permanente partielle (IPP), Incapacité Temporaire Totale (ITT), Perte d’emploi, Maladies non objectivables (MNO)…

Les garanties souscrites peuvent parfois être limitées par ce qu’on appelle des exclusions de garantie : elles désignent tout ce que le contrat ne couvrira pas. Elles peuvent être légales (catastrophe naturelle, terrorisme...) ou contractuelles (âge ou métier de l’emprunteur, pratique d’un sport à risque…).

 Les garanties sont souvent assorties d’un délai de carence, pendant lequel elles ne peuvent s’appliquer. Sa durée, de 1 à 12 mois en général, varie selon les contrats.   

Jeunes, séniors, métiers à risques : à chaque profil son assurance de prêt immobilier 

Les profils d’emprunteurs sont très variés : tout dépend de leur situation personnelle et professionnelle.  

Pour être la plus adaptée et la plus protectrice possible, l’assurance de prêt doit tenir compte de ces spécificités.  

Ainsi, les jeunes et primo-accédants ont tout intérêt à protéger au maximum leur premier investissement immobilier en optant pour une garantie décès + PTIA (Perte totale et irréversible d’autonomie), une garantie IPT (Invalidité permanente totale) et une garantie ITT (Incapacité temporaire totale).  

Les séniors, ou les emprunteurs avec antécédents de santé, quant à eux doivent être particulièrement vigilants aux mentions de leur contrat d’assurance de prêt, importantes pour leur profil d’emprunteur : l’âge limite de couverture, les exclusions de garantie, les formalités médicales… 

Les professions à risques, qui s’exposent au danger ou sont physiquement éprouvantes, nécessitent le plus souvent une assurance sur-mesure offrant un niveau de protection adapté à ces conditions de travail particulières.  

Enfin, certains profils d’emprunteurs doivent être particulièrement attentifs dans le calcul de leur quotité d’assurance. C’est notamment le cas des associés de SCI qui empruntent en tant que personne morale, mais aussi plus généralement de tous les co-emprunteurs, qui doivent tenir compte de leurs capacités de remboursement respectives pour répartir au mieux leur quotité d’assurance de prêt. Le mieux étant, si possible, d’opter pour une quotité de 100 % par personne, la plus protectrice.

 Le saviez-vous ? L’assurance de prêt immobilier peut représenter jusqu’à 40 % du coût de l’emprunt selon le profil de l’assuré. Banques et assureurs sont tenus de lui préciser le TAEA (taux annuel effectif d’assurance de prêt), le coût total de l’assurance de prêt immobilier sur toute la durée du crédit et le montant des cotisations payées chaque mois. Des valeurs à bien comprendre et bien comparer pour choisir un contrat d’assurance de prêt immobilier au meilleur prix.