L’assurance de crédit immobilier protège l’emprunteur pendant toute la durée de son prêt en cas de décès, d’incapacité ou d’invalidité (selon les garanties choisies). Exigée par tous les organismes prêteurs, elle couvre généralement l’emprunt dès que celui-ci est contracté. En règle générale, la première cotisation est due dès la date d’effet du contrat d’assurance, mais cela peut varier dans certains cas.
Même si elle n’est pas légalement obligatoire, la souscription d’une assurance emprunteur est en pratique indispensable pour obtenir un crédit immobilier. C’est elle qui garantit que le prêt sera bien remboursé, quoi qu’il arrive à l’assuré : décès, invalidité, arrêt de travail, selon les garanties choisies.
Dans les faits, sans assurance de prêt, peu de banques accepteront d’accorder un crédit immobilier ! C’est d’ailleurs pour cette raison qu’elles proposent toujours un contrat d’assurance à souscrire en même temps que leur prêt immobilier : c’est ce que l’on appelle les contrats groupe.
Ces contrats ont l’avantage de faciliter les démarches administratives, puisque la banque se charge de tout, mais ils ne sont pas toujours les plus avantageux. En effet, les contrats de groupe ne sont pas personnalisés en fonction des besoins de l’emprunteur, puisqu’ils se basent sur la mutualisation des risques. Vous risquez donc de payer plus cher pour des garanties peu adaptées à votre profil !
Heureusement, il est possible de faire autrement et de choisir une assurance individuelle auprès d’une compagnie indépendante. À condition qu’elle comprenne un niveau de garantie au moins équivalent, les emprunteurs peuvent souscrire une autre assurance de prêt que celle proposée par leur banque : c’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance, autorisée par la loi Lagarde depuis 2010.
Attention : pour pouvoir faire une délégation d’assurance de prêt, il est indispensable d’anticiper vos démarches pour pouvoir présenter un contrat d’assurance avant la signature de votre offre de prêt.
Il est nécessaire de comparer différentes offres avant de vous décider ! N’oubliez pas de vous référer à la fiche standardisée d’information et la fiche personnalisée détaillée fournies par votre banque pour comparer les niveaux de garantie proposés.
Une fois le contrat idéal trouvé, il vous suffit de le souscrire, puis d’envoyer ses conditions générales et particulières à votre établissement prêteur pour faire valider l’équivalence de garantie. Ce dernier dispose d’un délai légal de 10 jours ouvrés pour approuver votre demande, ou argumenter son refus. Sachez par ailleurs que le non-respect de l’équivalence des garanties est le seul argument recevable pour refuser une délégation d’assurance.
Dès lors que cette condition est respectée, votre banque se doit d’accepter votre demande d’adhésion, sous peine d’une amende de 15 000 €. Une fois cette formalité suivie, l’assureur vous demandera de remplir un questionnaire de santé et de réaliser un examen médical complémentaire si besoin. Cela permettra d’évaluer les risques de couverture durant la période du prêt.
L’emprunteur est couvert par les garanties souscrites à compter de la date d’effet figurant sur son contrat d’assurance de prêt. C’est elle qui marque le début du contrat, et non sa date de signature ou sa date d’édition. Attention donc à bien lire les conditions générales de votre contrat !
Généralement, cette date d’effet coïncide avec la date de signature de l’offre de prêt. Par conséquent, elle prend effet avant le déblocage effectif des fonds : c’est un gage de sécurité dans la mesure où les sinistres garantis sont dès lors couverts dès ce moment.
Attention toutefois, car certaines garanties de l’assurance emprunteur sont soumises à des délais de carence ou de franchise. Cela signifie que, même si vous êtes techniquement assuré et que vous commencez à payer vos cotisations d’assurance, certaines garanties ne seront pas actives immédiatement.
Le délai de carence est un délai qui s’applique une seule fois, à compter de la date d’effet du contrat : par exemple, la garantie Perte d’emploi ne vous couvrira pas pendant les 6 premiers mois suivants la date d’effet de votre contrat.
Le délai de franchise, quant à lui, s’applique à compter de la date de déclaration d’un sinistre. Par exemple, si vous vous blessez et que vous vous retrouvez en situation d’incapacité, votre assurance de prêt ne prendra en charge vos remboursements qu’au bout d’un certain délai, précisé dans votre contrat (1, 3 ou 6 mois etc.). Durant cette période, vous devrez donc continuer à rembourser votre prêt vous-même, même si vous n’êtes plus en capacité de travailler.
Qui dit prise d’effet de l’assurance dit donc paiement des cotisations afférentes. En règle générale, le premier paiement est dû un mois après la date d’effet du contrat. Il est donc normal que la cotisation d’assurance soit payée avant même que le prêt ne commence à être remboursé !
Généralement, les cotisations sont payables mensuellement jusqu’à la fin du remboursement de l’emprunt.
Les assureurs en délégation d’assurance proposent parfois des périodicités plus variées selon vos besoins : cotisations trimestrielles, semestrielles, voire annuelles. Dans ce cas de figure, vous aurez donc deux prélèvements dissociés : d’une part les cotisations de votre assurance emprunteur, et de l’autre le prélèvement de la banque comprenant votre mensualité de prêt et les intérêts mensuels.
En cas d’annulation de votre crédit et de non-déblocage des fonds, l’assureur doit bien évidemment vous restituer les cotisations déjà versées, puisque les risques à couvrir auront été inexistants.
Il suffit simplement d’envoyer à votre assureur une attestation de refus délivrée par la banque pour stopper les prélèvements, résilier votre contrat et vous faire rembourser des sommes déjà versées.
Selon le type de calcul des cotisations choisi, un échéancier vous sera remis lors de la signature de votre contrat d’assurance. En effet, le montant des mensualités peut varier ou être fixe :
Cotisations calculées sur le montant initial (capital emprunté) : vos mensualités d’assurance sont fixes pendant toute la durée du remboursement de votre prêt. Le taux calculé sur le montant emprunté est inscrit dans votre contrat : pas de surprise, vous pouvez donc définir votre budget mensuel l’esprit léger.
Cotisations calculées sur le montant restant dû : un tableau d’amortissement vous permet de calculer les mensualités en fonction du capital qu’il vous reste à rembourser chaque année. Vos cotisations peuvent donc progressivement diminuer jusqu’à devenir pratiquement nulles à la fin du remboursement de votre crédit. Cette méthode de calcul vous permet d’augmenter votre budget en fin de crédit, pour envisager un nouveau projet immobilier par exemple. Cela dit, les cotisations peuvent aussi augmenter, notamment les 1ères années, car le capital ne diminue pas beaucoup tandis que l’âge augmente.
En général, les banques proposent des cotisations fixes basées sur le capital initial alors que les compagnies d’assurances externes offrent plus souvent des cotisations calculées en fonction du capital restant dû. Mais ceci n’est pas toujours vrai puisque certaines banques proposent elles aussi des cotisations variables au moment où les assureurs alternatifs vous offrent quasiment tous le choix entre cotisation fixe et variable. Cela dépend essentiellement de votre situation et de vos besoins personnels.
Ces deux types de calcul disposent d’avantages comme d’inconvénients qu’il est impératif de prendre en compte avant de faire son choix, car le coût total du crédit peut en être impacté !
Les dispositions citées précédemment s’appliquent lorsque le crédit immobilier est contracté pour financer l’achat d’un bien ancien ou déjà construit et que les fonds empruntés sont débloqués en une seule fois.
Lorsqu’un emprunteur souhaite faire construire son logement, ou qu’il procède à une VEFA (Vente en l’État Futur Achèvement), la situation est quelque peu différente.
En effet, dans ces cas de figure, les fonds empruntés ne sont pas débloqués en une seule fois mais progressivement en fonction de l’avancée des travaux. C’est une bonne technique pour préserver sa trésorerie jusqu’à la livraison du bien car le remboursement du crédit immobilier est décalé et ne commence que lorsque la totalité des fonds est débloquée ! En revanche, des intérêts intercalaires vous seront appliqués.
Concernant l’assurance de prêt, le paiement des cotisations sera dû dès la date d’effet du contrat, généralement à la date de signature de l’offre de prêt.
Cela signifie donc que vous commencerez à régler vos cotisations d’assurance de prêt pour la totalité du capital emprunté assuré indépendamment du déblocage effectif des fonds : c’est un gage de sécurité pour l’emprunteur et la banque.
L’offre d’APRIL vous permet de réaliser des économies sur les frais liés à votre assurance de prêt grâce à un contrat conforme aux critères exigés par les banques. Dans certains cas, vous pouvez même bénéficier de garanties supérieures.
Les assurances de prêt APRIL sont faites pour tous les emprunteurs, quel que soit leur profil : primo-accédants, retraités, professions à risques… Contactez nos conseillers pour en savoir plus sur l’assurance de crédit immobilier APRIL et obtenir un devis personnalisé.
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