L’hypothèque, une garantie solide pour les banques
Au moment d’acheter un appartement ou une maison à crédit, votre banque peut vous demander de mettre en place une hypothèque. Sûreté réelle immobilière, l’hypothèque est une garantie qui permet à la banque d’être payée en cas de défaillance de l’emprunteur. Si, pour une raison ou pour une autre, ce dernier ne rembourse plus les mensualités de son crédit, la banque peut alors décider de saisir le bien et de se rembourser sur son prix de vente.
Relativement risquée pour l’emprunteur, mais sécurisante pour un établissement prêteur, l’hypothèque est toutefois une solution qui peut lui permettre de décrocher un accord de prêt, assorti de bonnes conditions (taux d’intérêt plus bas que la moyenne, possibilité de modulation des échéances…).
Bon à savoir
Si une hypothèque constitue donc un gage de sécurité pour la banque, elle ne remplace pas l’assurance de prêt, toujours exigée en contrepartie de l’octroi d’un crédit immobilier. Si les difficultés de remboursement du crédit sont dues à la survenue d’un sinistre garanti (décès, perte totale et irréversible d’autonomie, invalidité, incapacité, selon les garanties souscrites), le capital restant dû ou les mensualités de remboursement sont alors couverts par l’assurance (à hauteur de la quotité choisie) : une protection supplémentaire qui évite à la banque de faire jouer sa garantie hypothécaire, et permet à l’emprunteur de conserver son bien.
Et si l’assurance de prêt a elle aussi un coût, sachez que celui-ci peut être considérablement réduit grâce à la délégation d’assurance de prêt : un vrai levier pour optimiser votre budget immobilier et gagner en pouvoir d’achat, d’autant plus en cas de frais d’hypothèque élevés.
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En quoi consiste une « mainlevée » ou « levée » d’hypothèque ?
Cette opération consiste, tout simplement à mettre fin à une garantie hypothécaire. Elle s’effectue dans des cas très précis tels que la vente d’un bien en cours de crédit immobilier, ou le rachat d’un crédit immobilier par une autre banque. La mainlevée d’hypothèque est un acte juridique qui nécessite impérativement d’avoir recours à un notaire. L’acte doit être exécuté selon des règles strictes, pour être conforme et ainsi, officialiser la suppression de l’hypothèque inscrite sur un bien immobilier.
Combien coûte une levée d’hypothèque ?
La mainlevée d’hypothèque est un acte payant. Les frais de mainlevée sont calculés en fonction du montant du prêt, le tout, majoré de 20 %. Par exemple, si vous avez contracté un emprunt de 200 000 €, les frais de mainlevée d’hypothèque seront calculés sur la base de 240 000€ (200 000 € +20 %).
En règle générale, le coût de la mainlevée d’hypothèque oscille généralement entre 0,20 et 0,60 % de ce montant.
Il existe des simulateurs en ligne qui vous permettront d’estimer de manière simplifiée ces futurs coûts, notamment, un outil mis en ligne par la Chambre des notaires de Paris. Cependant, seul un notaire pourra vous donner le montant exact des coûts à prévoir pour la mainlevée de votre hypothèque.
Levée d’hypothèque : de quoi sont constitués les frais ?
Le coût global d’une mainlevée d’hypothèque se décompose en différents postes, comprenant :
Les frais de notaire,
Les droits à l’enregistrement au Trésor Public,
La contribution à la Sécurité immobilière,
La TVA,
Les frais administratifs annexes.
Levée d’hypothèque après remboursement de prêt : qui doit payer ?
C’est à l’emprunteur de régler les « frais de sortie » de l’hypothèque. Dans le cadre de la revente d’un bien immobilier, les frais de mainlevée seront déduits automatiquement du prix de vente. Si vous remboursez votre emprunt immobilier par anticipation pour une autre raison, vous devrez utiliser votre épargne ou une partie de vos revenus afin de régler ces frais.
Mainlevée d’hypothèque sans frais : dans quels cas ?
Lors de la signature de l’emprunt immobilier, l’hypothèque est inscrite au service de la publicité foncière et elle le restera pendant toute la durée du crédit immobilier, ainsi que l’année suivante. Autrement dit, l’inscription prendra fin automatiquement un an après la dernière échéance de remboursement du crédit immobilier. Aucune démarche ne sera alors à effectuer et aucun frais ne sera à régler pour l’emprunteur.
Garantie d’un prêt immobilier : quelles alternatives à l’hypothèque ?
L’hypothèque n’est pas la seule solution envisageable pour garantir un prêt immobilier. Les emprunteurs peuvent également mobiliser le cautionnement. Dans ce cas, c’est un organisme spécialisé qui se porte caution et qui remboursera la banque à la place de l’emprunteur, si celui-ci est défaillant. Au cours des dernières années, le cautionnement a été privilégié par les banques en garantie de prêt. Plus facile à mettre en place que l’hypothèque classique, le cautionnement présente notamment l’avantage de faire porter le risque par un organisme tiers.
Autre option moins connue : l’hypothèque légale spéciale du prêteur de denier. Assez semblable à l’hypothèque classique, cette garantie (longtemps appelée « privilège du prêteur de denier ou « PPT ») a la particularité d’être réservée aux biens existants c’est-à-dire aux maisons, aux appartements ou aux terrains. Elle ne peut donc être utilisée pour l’achat en VEFA (vente en l’état de futur achèvement) ou pour le financement de travaux. C’est par ailleurs une garantie moins chère que l’hypothèque classique, puisqu’elle n’est pas assujettie à la publicité foncière.
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Mainlevée d'hypothèque : à retenir
La mainlevée d'hypothèque est nécessaire lors de la vente du bien en cours de crédit ou d’un rachat de prêt.
Les frais d'une mainlevée d'hypothèque sont calculés sur le montant du prêt immobilier, majoré de 20 %.
L’emprunteur paie les frais de sortie, sauf extinction automatique de l’hypothèque un an après la dernière échéance du crédit.
L'hypothèque ne remplace pas l'assurance de prêt, qui reste exigée par les banques pour tout octroi d'un crédit immobilier.
Levée d'hypothèque : vos questions, nos réponses
La mainlevée d’hypothèque est-elle obligatoire en cas de vente ?
La mainlevée d’hypothèque est-elle obligatoire en cas de vente ?
Oui, si le bien vendu est encore grevé d’une hypothèque, la mainlevée est nécessaire pour permettre à l’acheteur d’acquérir un bien libre de cette garantie. Le notaire s’occupe généralement de cette formalité au moment de la vente et les frais sont déduits du prix de vente.
Combien coûte une levée d’hypothèque ?
Combien coûte une levée d’hypothèque ?
Le coût d’une levée d’hypothèque dépend principalement du montant du prêt garanti et des frais liés à l’acte notarié. Il comprend notamment les frais de notaire, les droits d’enregistrement, la contribution de sécurité immobilière, la TVA et certains frais administratifs. Seul le notaire peut donner un montant précis.
Peut-on éviter les frais de levée d’hypothèque ?
Peut-on éviter les frais de levée d’hypothèque ?
Oui, dans certains cas, il est possible d’éviter les frais de mainlevée. Lorsque le prêt immobilier arrive à son terme, l’inscription hypothécaire disparaît automatiquement après un délai légal. Dans ce cas, aucune démarche particulière n’est nécessaire et l’emprunteur n’a pas de frais de mainlevée à payer.
Quelle différence entre hypothèque et assurance emprunteur ?
Quelle différence entre hypothèque et assurance emprunteur ?
L’hypothèque est une garantie donnée à la banque sur le bien immobilier en cas de non-remboursement du prêt. L’assurance emprunteur, elle, couvre certains risques personnels comme le décès, l’invalidité ou l’incapacité selon les garanties souscrites. Les deux dispositifs n’ont donc pas le même rôle.
