Le bien immobilier que vous souhaitez acheter est concerné par une servitude de passage ? La loi encadre le droit d’accéder au terrain d’un autre propriétaire, en distinguant toutefois terrains enclavés et terrains difficiles d’accès. On vous dit tout sur cette notion importante à prendre à compte avant de vous engager dans un achat immobilier.
La servitude de passage, parfois appelée droit de passage, autorise le propriétaire d’un terrain enclavé à y accéder en passant par le terrain d’un autre propriétaire. En tant que futur acquéreur, vous devez être informé des éventuelles servitudes existant sur un bien, d’autant qu’elles peuvent avoir une incidence sur la valeur de celui-ci.
Si les notions de « servitude de passage » et « droit de passage » sont souvent employées indifféremment, elles ne désignent en réalité pas tout à fait la même chose.
Le droit de passage est en effet une des différentes formes de servitudes telles que les définit le Code civil, au même titre que :
Le droit de puisage ;
Le droit de faire paître des bêtes (ou droit de pacage) ;
Toute autre servitude ayant besoin de l’intervention humaine pour être exercée.
La loi désigne par le terme « fonds servant » le terrain sur lequel s’applique le droit de passer, et « fonds dominant » le terrain auquel il s’agit d’accéder en passant sur le terrain servant.
Bon à savoir : en cas de vente d’un bien immobilier grevé d’une servitude, cette dernière doit obligatoirement être communiquée à l’acheteur, et être précisée dans l’acte de vente. À défaut, l’acheteur pourra demander l’annulation de la vente ou des dommages et intérêts.
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Le droit de passage, ou servitude de passage, est reconnu de droit au propriétaire d’un terrain dès lors que celui-ci est enclavé. Le meilleur exemple est celui d’une maison qui n’a pas d’accès sur la rue, et à laquelle on ne peut accéder qu’en passant par le terrain d’à côté.
La servitude de passage est donc automatique si vous faites l’acquisition d’une propriété enclavée (c’est-à-dire d’un fond dominant), ou voisine d’une propriété enclavée (c’est-à-dire d’un fond servant). Le cas échéant, votre voisin et vous convenez ensemble du lieu de passage le moins préjudiciable, tout en restant pratique à l’usage. Ces conditions figurent sur un acte signé, déposé chez un notaire.
C’est également chez le notaire que doit être signé l’acte de cessation dans le cas où la construction d’une route ou d’un chemin met fin à l’enclave, et donc à la servitude de passage. Notez, enfin, que le tribunal judiciaire peut être saisi faute d’accord sur l’emplacement de passage.
Si la servitude de passage est automatique pour un terrain enclavé, il n’en va pas de même pour un terrain seulement difficile d’accès. Dans ce cas de figure, l’autorisation de votre voisin est indispensable. On parle alors de servitude conventionnelle. Elle doit être matérialisée par un document qui précise notamment :
La nature et l’emplacement du droit de passage ;
La manière dont s’exerce ce droit de passage : à pied, en voiture, etc. ;
Le montant de l’indemnité versée par le propriétaire qui sollicite un accès, proportionnel au dommage causé et fixé par les deux parties.
Le tribunal peut intervenir en cas de litige entre le propriétaire du fonds servant et son voisin. Il est également habilité à constater la fin d’un droit de passage, lorsqu’aucun accord n’est trouvé ou dans le cas, par exemple, où il est possible de prouver qu’un droit de passage existant n’a plus été utilisé pendant 30 ans.
Le « tour d’échelle » désigne l’autorisation d’accéder au terrain de votre voisin pour réaliser des travaux chez vous. Contrairement à la servitude de passage, le tour d’échelle ne repose sur aucun texte réglementaire.
Plusieurs interventions peuvent justifier de solliciter un accès temporaire à la propriété d’un voisin :
ravalement ou travaux de façade ;
pose ou remplacement de fenêtres ;
travaux sur la toiture ;
etc.
Si vous ou les artisans que vous sollicitez êtes amenés à passer par le terrain d’un voisin, l’aval préalable de ce dernier est indispensable. Il est conseillé de solliciter et de formaliser cet accord par écrit en faisant figurer :
La durée des travaux ;
Les dates et heures concernées ;
Les dispositions éventuellement prises pour protéger le terrain.
Si vous choisissez de dédommager votre voisin pour cette servitude de passage temporaire avec une indemnité d’occupation, le montant de cette dernière est fixé librement.
Notez que faute de réponse ou de feu vert, vous pouvez solliciter gratuitement un conciliateur de justice. En cas de recours auprès du tribunal, le juge ne délivrera son autorisation pour un droit d’échelle seulement si aucune autre solution n’existe, ou que les seules solutions envisageables sont trop coûteuses ou trop complexes à mettre en œuvre.
Si l’utilisation du passage conduit à un litige avec l’un de vos voisins, vous devez engager un recours auprès du tribunal. C’est ensuite au juge de trancher sur l’emplacement du passage, du montant de l’indemnité à verser au propriétaire du fonds servant (celui dont une partie du terrain est en servitude), ainsi que son mode d'exercice.
En cas de désaccord sur le montant de l’indemnité à verser, le propriétaire du fonds servant est tenu d’apporter une preuve de dommage causé.