Droit de passage : tout ce qu’il faut savoir avant d’acheter un bien immobilier

Qu’est-ce que le droit de passage ?

Le droit de passage est un type de servitude :  il est appliqué lorsqu’une propriété n’est pas directement reliée à la voie publique, et que son propriétaire (appelé le fonds dominant) est contraint de passer sur le terrain de son voisin (le fonds servant) pour y accéder.

Réglementé par l’article 682 du Code civil, le droit de passage peut concerner tous les terrains : bâtis, à bâtir, ou non constructibles. Il s’applique en général en faveur des terrains enclavés, c’est-à-dire n’ayant aucun accès direct à une voie publique : rue, chemin communal, etc. Dès lors que des travaux d’aménagement, tels que la construction d’une route, ont pour effet de désenclaver le terrain, le droit de passage s’éteint automatiquement.

Les terrains enclavés ne sont cependant pas les seuls concernés par le droit de passage. Il vous est en effet possible de solliciter un droit de passage lorsque votre terrain est difficile d’accès et qu’une autre solution, plus viable, est envisageable avec votre voisin. On parle alors d’une servitude conventionnelle, pour laquelle un accord à l’amiable doit être co-signé par les deux voisins.

Enfin, sachez que le droit de passage est lié à un terrain et non à son propriétaire, mais aussi qu’il n’a pas de limite de validité. Si vous achetez une maison qui comporte déjà une servitude de passage, selon la loi, vous ne pourrez donc pas refuser son accès aux voisins concernés.

Droit de passage : les règles à respecter

Lors de la mise en place d’un droit de passage, il est fortement recommandé de formuler par écrit l’ensemble de ses caractéristiques (enclave, passage difficile, etc…). Bien que conseillé, le recours à un acte notarié n’est pas obligatoire. Vous pouvez tout à fait concrétiser un accord à l’amiable, sous seing privé. Assurez-vous simplement que vos papiers soient entièrement en règle et que toutes les précisions nécessaires aient pu être apportées au document.

Cet accord doit définir les modalités d’usage de la servitude de passage : si l’accès se fait à pied ou en voiture, par exemple, mais également si le stationnement y est autorisé et à quel emplacement. L’article 683 du Code civil précise que le tracé doit être le plus court possible ; il peut toutefois être allongé afin d’être moins dommageable pour le fonds servant.

L’entretien du lieu de passage incombe, quant à lui, à celui qui l’utilise : c’est-à-dire au fonds dominant. Les frais d’entretien peuvent néanmoins être partagés dans le cas où les deux voisins empruntent le tracé de la servitude de passage. C’est en revanche l’assurance habitation du fonds servant qui couvre la servitude de passage, puisque le chemin est situé sur son terrain.

Enfin, le droit de passage donne généralement lieu au versement d’une indemnité financière, versée par le fonds dominant au fonds servant. Le montant de cette indemnité est calculé proportionnellement aux dommages causés par le passage : bruits, va-et-vient, moins-value du terrain, etc. Il peut être fixé à l’amiable entre les deux voisins, avec l’aide d’un notaire, ou sur décision du tribunal judiciaire en l’absence d’accord.

Droit de passage : que faire en cas de litige ?

Parfois, il peut être compliqué de trouver un terrain d’entente. Dès lors, le droit de passage est parfois une source de conflit entre voisins. En cas de désaccord quant au tracé du droit de passage, à son emplacement, aux indemnités versées, aux conditions de son utilisation voire à son existence même, vous avez la possibilité de saisir un juge.

Le tribunal judiciaire étudiera alors le dossier pour établir la décision la plus juste, et pourra — selon les cas de figure — prononcer la fin du droit de passage, redéfinir ses modalités d’usage ou encore réévaluer le montant de l’indemnité versée au propriétaire du fonds servant.

Si le litige concerne uniquement le montant de l’indemnité à verser, c’est au fonds servant de prouver les dommages causés par le droit de passage à l’aide de photos, de vidéos ou d’expertises. Gardez toutefois à l’esprit que si le terrain de votre voisin est véritablement enclavé, vous ne pourrez en aucun cas lui refuser un droit de passage. Seuls son tracé ou ses caractéristiques pourront être négociés, mais lui accorder son droit est une obligation.