Avant d’accorder un prêt immobilier, les banques peuvent exiger, en plus d’une assurance de prêt, une garantie complémentaire telle qu’un acte de caution solidaire. Par cet acte, la personne qui se porte caution s’engage à rembourser les échéances du crédit immobilier à la place de l’emprunteur défaillant.
L’assurance de prêt protège l’emprunteur contre les risques de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), d’invalidité et d’incapacité, selon les garanties souscrites. Si l’un de ces aléas survient, elle prend alors en charge le capital restant dû ou le remboursement des mensualités d’emprunt au créancier.
Pour se prémunir contre une insolvabilité de l’emprunteur liée à d’autres risques que ceux-là, les organismes de crédit peuvent également imposer une garantie supplémentaire.
Cette garantie peut prendre différentes formes : l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers et le nantissement, qui sont des sûretés dites réelles, c’est-à-dire portant sur un ou des bien(s). Mais il existe aussi l’acte de caution solidaire, qui constitue une sûreté personnelle qui engage un tiers de confiance. Peu coûteux et simple à mettre en place, c’est ce dernier qui est le plus souvent choisi.
En signant un acte de caution solidaire, un particulier accepte de se porter garant du remboursement du prêt si l’emprunteur qui l’a souscrit ne parvient plus à assumer ses échéances. Contrairement à la caution simple, qui ne permet de recourir au garant que si l’emprunteur ne peut pas payer ses dettes, l’acte de caution solidaire permet d’actionner directement la caution dès la première défaillance, sans faire appel à l’emprunteur au préalable. Ainsi, la caution solidaire implique cela dit un fort engagement et une certaine réactivité de la part du garant.
C’est l’acte de caution solidaire qui définit l’étendue de l’engagement de la caution quant à son patrimoine, au montant de la garantie et à la durée de celle-ci. Le Code civil précise pour sa part que :
l’époux marié sous le régime de la communauté et qui se porte caution n’engage que ses biens propres et ses revenus, sauf si son conjoint a donné son accord exprès au cautionnement. Dans ce cas, les biens communs sont engagés, mais pas les biens propres du conjoint ;
apprécié au jour de la signature de l’acte de caution solidaire, le patrimoine de la caution, doit être proportionné au montant de son engagement. Si le patrimoine est manifestement disproportionné, l’engagement de la caution solidaire est réduit au montant qu’elle peut effectivement supporter ;
le montant de la caution ne peut excéder celui de la dette de l’emprunteur (capital restant dû, intérêts et autres frais) ;
l’engagement de la caution se transmet à ses héritiers en cas de décès.
Bien qu’elle puisse être déterminée ou indéterminée, la durée d’un acte de caution solidaire est généralement la même que celle du prêt immobilier qu’il concerne.
L’acte de cautionnement solidaire constituant un engagement lourd pour le garant, la loi prévoit des dispositions protectrices. Ainsi, chaque année avant le 31 mars, la banque à laquelle est consentie la caution solidaire est notamment tenue d’informer le garant sur le montant des sommes dues par l’emprunteur au 31 décembre de l’année précédente. Ainsi, le garant a un droit de regard sur l’avancement du prêt en toute transparence.
L’établissement prêteur doit aussi rappeler annuellement à la personne ayant signé l’acte de caution solidaire jusqu’à quelle date court son engagement. Dans le cas d’un acte à durée indéterminée, il lui faut rappeler au garant les conditions dans lesquelles il peut éventuellement résilier son engagement, encore une fois pour assurer la plus grande transparence.
Pour éviter que les dettes ne s’accumulent, la banque doit aussi informer la caution dès que survient le premier incident de paiement non régularisé.
Si la banque ne respecte pas ces différentes obligations d’information, elle ne pourra pas demander à la caution solidaire de régler les éventuels intérêts et pénalités de retard.
À savoir : ces informations doivent obligatoirement être transmises gratuitement par la banque.
L’acte de caution solidaire mentionne précisément en chiffres et en lettres la somme que la caution accepte de garantir. S’il existe une différence entre les deux mentions, c’est le montant inscrit en toutes lettres qui prévaut.
L’acte de caution doit aussi comporter une mention par laquelle le garant reconnaît qu’il ne peut exiger de la banque de poursuivre d’abord l’emprunteur en cas de défaillance de ce dernier, afin que sa responsabilité soit pleinement assumée si besoin.
Depuis la réforme du droit des sûretés entrée en vigueur le 1er janvier 2022, ces mentions ne sont plus nécessairement physiques et manuscrites ; le garant peut donc rédiger et signer électroniquement de manière fiable l’acte de caution solidaire par lequel il s’engage.
Dans certains cas, les organismes prêteurs demandent aux emprunteurs une caution bancaire, aussi appelée cautionnement bancaire. En quoi consiste cette garantie ? Est-elle indispensable pour obtenir votre crédit immobilier ? On répond à toutes vos questions.
Légalement, lors de l’achat à crédit d’un bien immobilier, la souscription d’une assurance de prêt n’est pas obligatoire. Mais dans les faits, cette garantie emprunteur est exigée par la majorité des établissements prêteurs.