Dans certains cas, les organismes prêteurs demandent aux emprunteurs une caution bancaire, aussi appelée cautionnement bancaire. En quoi consiste cette garantie ? Est-elle indispensable pour obtenir votre crédit immobilier ? On répond à toutes vos questions.
Pour se prémunir contre un éventuel défaut de paiement, les organismes prêteurs exigent des garanties. Parmi elles figurent la caution bancaire, mais aussi l’assurance de prêt ou l’apport personnel. Ce sont autant de couvertures financières qui permettront à la banque d’être remboursée en cas de défaillance de l’emprunteur.
Le cautionnement bancaire, ainsi qu’est quelquefois désignée la caution bancaire, a pour objectif de protéger les créanciers. Dans la plupart des cas, la caution bancaire est assurée par :
des organismes financiers, qui sont souvent des filiales internes aux banques ;
des assureurs ;
des mutuelles professionnelles, dont celles de la fonction publique.
Ces organismes s’engagent à rembourser le prêt immobilier de l’emprunteur si celui-ci n’est pas ou plus en mesure de le faire.
Cette couverture financière prend la forme d’un fonds de garantie, auquel cotisent les emprunteurs. En contrepartie de leur caution bancaire, ces derniers versent également à l’organisme qui les couvre une commission, laquelle peut consister en un forfait ou un pourcentage du montant du crédit.
Les conditions financières de la caution bancaire diffèrent d’un établissement à l’autre et dépendent de plusieurs critères, tels que :
la somme que vous empruntez ;
le montant des mensualités remboursées ;
votre âge ;
etc.
Le coût de la caution bancaire est estimé à environ 1,5 % du montant du prêt, bien que ce chiffre puisse varier selon les sociétés de caution. Ces frais sont, partiellement et sous certaines conditions, restituables à l’échéance du prêt.
Attention : une caution bancaire ne remplace pas l’assurance de prêt, exigée par les banques. Cette dernière couvre le remboursement du crédit lors de la survenue de certains sinistres précis, en fonction des garanties souscrites : décès, invalidité, incapacité… La caution bancaire intervient, elle, lorsque se réalisent des risques non couverts par l’assurance de prêt, selon les conditions du contrat souscrit.
Bien qu’on parle souvent de « caution bancaire », la caution peut également être une personne physique. En cas d’impayés, cette dernière s’engage alors à régler à sa place la dette du débiteur, à laquelle peuvent s’ajouter des frais et des intérêts.
Il est possible de se porter caution pour un crédit immobilier, mais aussi pour un contrat de location.
La loi distingue deux types de caution :
la caution simple, qui prévoit des recours préalables auprès du débiteur en cas de défaillance (saisie des biens, poursuites pénales, etc.) ;
la caution solidaire, privilégiée par les organismes financiers, qui leur permet de se retourner immédiatement contre le débiteur ou sa « caution » dès le premier euro dû.
Comme la caution bancaire, tout cautionnement fait l’objet d’un engagement écrit. La personne physique qui se porte caution doit signer de sa main ce document, où figure en chiffres et en toutes lettres le montant qu’elle s’engage à couvrir.
Le créancier est quant à lui tenu d’avertir la caution dès la survenue d’un incident de paiement non régularisé.
Autre dispositif de « sûreté » prévu par les banques pour se prémunir face à une défaillance de remboursement, l’hypothèque peut constituer une alternative à la caution bancaire. Cette garantie a la particularité de porter sur un bien immobilier. Cela signifie qu’en cas de non-remboursement de votre emprunt dans les délais prévus, l’organisme prêteur peut obtenir la saisie de votre bien pour récupérer, avec sa vente, les sommes qui lui sont dues.
Il peut s’agir :
d’un bien immobilier qui vous appartient déjà ;
du bien immobilier pour lequel vous sollicitez un crédit immobilier auprès de la banque.
Dans les deux cas, l’inscription de l’hypothèque est faite par un notaire qui se charge de la faire publier auprès des services de la publicité foncière. Sa levée est possible en cas de revente, et automatique un an après la fin du crédit immobilier.
Généralement, le coût de l’hypothèque est plus élevé que celui de la caution bancaire puisqu’il comprend, outre les honoraires du notaire :
la taxe de publicité foncière ;
des frais de formalités et autres débours ;
la contribution de sécurité immobilière (CSI).
Si l’on estime que l’hypothèque concerne aujourd’hui un peu moins d’un crédit immobilier sur trois, cette garantie n’en reste pas moins privilégiée pour les emprunteurs sans apport ou les professions indépendantes.
À noter, enfin : le privilège de prêteur de deniers figure lui aussi parmi les garanties pouvant être réclamées par la banque. Il a les mêmes effets que l’hypothèque, à la différence près qu’il n’est pas soumis à la taxe de publicité foncière. Moins coûteux pour l’emprunteur, il s’applique aux biens neufs ou anciens mais pas aux constructions.
Avant d’accorder un prêt immobilier, les banques peuvent exiger, en plus d’une assurance de prêt, une garantie complémentaire telle qu’un acte de caution solidaire.
Légalement, lors de l’achat à crédit d’un bien immobilier, la souscription d’une assurance de prêt n’est pas obligatoire. Mais dans les faits, cette garantie emprunteur est exigée par la majorité des établissements prêteurs.