Quelle assurance emprunteur pour un prêt relais ?
L'assurance emprunteur est une des conditions pour décrocher un crédit immobilier, qu'il s'agisse d'un emprunt classique ou d'un prêt relais souscrit dans l'attente de la vente d'un bien. Garanties couvertes, coût et conditions de souscription : on fait le point sur les modalités d'obtention et d'assurance d'un crédit relais.
Qu'est-ce qu'un prêt relais et comment fonctionne-t-il ?
À quoi sert un prêt relais ? Définition et caractéristiques
Le prêt relais est une solution bancaire dédiée aux secundo-accédants, permettant de financer l’achat d'un nouveau bien immobilier avant la revente du précédent. C’est en quelque sorte une avance de trésorerie sur le bien à vendre, qui permet de ne pas laisser passer un bien "coup de cœur", ou encore d’organiser plus sereinement sa transition entre deux logements. Relativement fréquent, le prêt relais représente plus de 7,3 % des demandes de crédit immobilier résidentiel *.
Durée du crédit relais : un crédit à court terme
Le crédit ou prêt relais est de courte durée. Il s’étend généralement sur 6 à 12 mois renouvelables une fois, soit 24 mois au total. C’est aussi un crédit immobilier « in fine », un terme du jargon bancaire qui signifie qu’il doit être remboursé en une seule fois à son échéance.
Au cas où le premier bien ne serait toujours pas vendu au terme du prêt relais, des solutions peuvent toutefois être proposées aux souscripteurs, telles que la transformation d’un prêt relais en prêt classique, selon leur taux d’endettement.
Prêt relais sec ou adossé : quelles différences ?
Deux types de prêts relais peuvent être souscrits : on parle de prêt relais "sec" ou de prêt relais dit "adossé".
le prêt relais sec est souscrit seul, sans crédit immobilier complémentaire. Cette solution est envisageable si le montant estimé de la future vente (complété d’un apport éventuel) suffit à couvrir le prix de l'achat du nouveau bien immobilier ;
Le prêt relais adossé est, quant à lui, associé à un autre crédit immobilier de moyen-long terme. C'est un montage qui permet par exemple d'acheter un second bien plus cher que le premier.
Astuce-conseil APRIL
Depuis les recommandations émises par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) en 2023, votre prêt relais n'est plus pris en compte dans le calcul de votre taux d'endettement, dès lors que la quote-part du prêt est inférieure ou égale à 80 % de la valeur du bien en vente. Mensualités de remboursement, intérêts et cotisations d'assurance de prêt ne pèsent donc pas sur votre capacité d'emprunt, qu'il s'agisse d'un prêt principal auquel est adossé votre prêt relais, ou d'un prochain autre projet immobilier.
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Estimation du montant et du taux d’un prêt relais
Le montant des prêts relais accordés est généralement compris entre 50 et 80 % de la valeur du bien immobilier en vente. Cette quote-part est définie par la banque prêteuse en fonction des caractéristiques du bien et de son potentiel sur le marché. Montant de l’apport et valeur du bien acheté sont aussi des critères pris en compte par la banque, jouant à la hausse ou à la baisse sur le montant de ce ratio et le taux d'intérêt accordé.
Souscrire une assurance de prêt relais : mode d'emploi
Quelle différence entre l'assurance emprunteur classique et l'assurance de prêt relais ?
Légalement, la souscription d’une assurance emprunteur n’est pas obligatoire, qu'il s'agisse d'un prêt relais ou d'un autre type de crédit. Cependant, comme pour les prêts bancaires classiques, les banques exigent systématiquement cette assurance : elle permet en effet de couvrir le remboursement des mensualités ou du capital restant dû en cas de survenue de sinistres garantis. Un sécurité indispensable donc, pour les banques mais aussi pour les emprunteurs, notamment en cas de prêt relais dont les risques peuvent peser lourdement sur leur équilibre financier.
Contrat d’assurance de prêt : quelles garanties sont exigées dans le cadre d'un prêt relais ?
Les prêts relais étant par définition accordés pour une très courte durée, les établissements bancaires se limitent généralement à exiger la souscription des garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Par conséquent, le coût de l’assurance emprunteur pour un prêt relais est souvent moins élevé que celui d’une assurance pour un prêt classique, qui s’adosse souvent à davantage de garanties (protection contre l'incapacité temporaire de travail, contre l'invalidité partielle ou totale, ou encore contre la perte d'emploi).
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Peut-on souscrire un prêt relais et assurer ce crédit quand on est senior ?
Oui, il est possible de réaliser un crédit relais après 50 ou 60 ans ! Ce type de prêt est d'autant plus accessible qu'il est très court : l'âge de l'emprunteur représente donc moins de risque qu'en cas d'emprunt sur 10 ou 20 ans. Cependant, certaines banques et certains assureurs peuvent appliquer une limite d’âge pour les prêts relais : âge maximum à la souscription ou à la date d'échéance du prêt. Certaines pathologies, parfois liées au vieillissement, peuvent également entraîner des exclusions de garantie, voire des refus d'assurance.
Si vous êtes senior et que vous envisagez de souscrire un prêt relais, soyez d’autant plus attentif à ces limites éventuelles, qu'il est parfois possible de contourner en choisissant un assureur adapté, en délégation d'assurance de prêt.
Nos questions-réponses sur le prêt relais et l’assurance emprunteur
Pourquoi les banques refusent-elles parfois les prêts relais ?
Pourquoi les banques refusent-elles parfois les prêts relais ?
Après étude du dossier, la banque peut être amenée à refuser une demande de prêt relais pour différentes raisons. Notamment si, d’après ses estimations, le bien immobilier a peu de chance d’être vendu au prix attendu dans un délai d’un à deux ans. Autre motif justifiant un éventuel refus de prêt relais : une situation financière insuffisamment stable et solide aux yeux de l'établissement prêteur, ou un refus d'assurance emprunteur.
Quels types de garantie sont exigés pour une demande de prêt relais ?
Quels types de garantie sont exigés pour une demande de prêt relais ?
Si vous souhaitez souscrire un prêt relais, deux garanties d'assurance sont généralement obligatoires : la garantie décès et la garantie PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie). L'incapacité (ITT) et l'invalidité (IPT et/ou IPP) étant plus rarement exigées, le coût d’une assurance de prêt relais est donc souvent moins cher que celui d’une assurance de prêt immobilier classique.
Le questionnaire de santé est-il obligatoire pour un prêt relais ?
Le questionnaire de santé est-il obligatoire pour un prêt relais ?
Si votre encours cumulé assuré est inférieur à 200 000 €, et que l'échéance finale de votre crédit intervient avant vos 60 ans, vous n'avez pas à remplir de questionnaire de santé, quelle que soit la nature de votre crédit immobilier. Dans les autres cas, en revanche, certaines formalités médicales sont demandées par les assureurs.
Quels sont les inconvénients d'un prêt relais ?
Quels sont les inconvénients d'un prêt relais ?
Si le marché immobilier est relativement lent et que vous mettez plus de temps que prévu à vendre le premier bien, les intérêts du prêt relais peuvent représenter une somme supérieure à celle que vous aviez escomptée. Autre inconvénient, si le bien tarde à être vendu et que vous vous retrouvez en situation d'urgence, vous pouvez être contraint de baisser son prix et réduire par conséquent votre capital disponible. Enfin, durant la période de transition, vous pouvez avoir à supporter les charges liées aux deux biens (taxe foncière, entretien), représentant un coût potentiellement important.
