En résumé
Le prêt relais permet d’acheter un bien avant d’avoir vendu l’ancien, via une avance de trésorerie remboursée à la vente.
C’est un crédit court terme (12 à 24 mois), généralement compris entre 50 et 80 % de la valeur du bien à vendre.
L’assurance emprunteur est exigée par la banque, même si elle n’est pas légalement obligatoire.
Les garanties principales sont décès et PTIA, les autres (ITT, invalidité, perte d’emploi) étant souvent optionnelles.
Le coût de l’assurance est généralement plus faible que pour un prêt classique, en raison de la durée courte.
La délégation d’assurance permet de réduire le coût et d’adapter la couverture à votre profil.
Qu'est-ce qu'un prêt relais et comment fonctionne-t-il ?
Définition et caractéristiques
Le prêt relais est une solution bancaire dédiée aux secundo-accédants : ceux qui sont déjà propriétaires et souhaitent acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu le précédent. Concrètement, c'est une avance de trésorerie sur la valeur du bien à céder, qui permet de ne pas laisser passer un logement "coup de cœur" et d'organiser plus sereinement sa transition entre deux résidences. Ce mécanisme est loin d'être marginal : le prêt relais représente plus de 7,3 % des demandes de crédit immobilier résidentiel selon l'ACPR.
C'est un prêt dit "in fine" : le remboursement du capital s'effectue en une seule fois à l'échéance, grâce aux fonds perçus lors de la vente. Pendant la durée du prêt, deux modalités sont possibles :
Le différé partiel : vous réglez chaque mois les intérêts et les cotisations d'assurance, puis soldez le capital à l'échéance.
Le différé total : vous ne payez que les cotisations d'assurance pendant la durée du prêt, et réglez l'ensemble des intérêts et du capital à la vente. Cette option allège vos mensualités mais revient globalement plus cher, les intérêts étant capitalisés.
Durée et montant du prêt relais
Le prêt relais est un crédit à court terme : il s'étend généralement sur 12 mois, renouvelable une fois, soit 24 mois maximum. Si le bien n'est pas vendu à l'issue de cette période, des solutions peuvent être envisagées avec votre banque — transformation en prêt amortissable classique, prorogation sous conditions — mais aucune n'est automatique.
Le montant accordé est généralement compris entre 50 et 80 % de la valeur estimée du bien en vente. Les banques s'appuient sur les estimations professionnelles du bien (souvent deux sont exigées), la signature éventuelle d'un compromis de vente, ainsi que votre apport et le montant de votre nouveau projet. Un compromis signé joue en votre faveur et peut permettre d'obtenir un ratio plus élevé.
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Prêt relais sec ou adossé : quelles différences ?
Type | Quand y recourir ? | Caractéristique |
|---|---|---|
Prêt relais sec | Le prix de vente couvre entièrement le nouvel achat | Souscrit seul, sans crédit complémentaire |
Prêt relais adossé | Le nouveau bien est plus cher que l'ancien | Associé à un crédit immobilier classique de moyen-long terme |
Souscrire une assurance de prêt relais : mode d'emploi
Légalement, la souscription d'une assurance emprunteur n'est pas obligatoire pour un prêt relais, pas plus que pour tout autre crédit immobilier. Dans les faits, cependant, les banques l'exigent systématiquement. Elle leur permet de se couvrir contre le risque de non remboursement en cas de sinistre, et constitue une protection tout aussi précieuse pour l'emprunteur — d'autant plus sur un prêt relais, dont les enjeux financiers peuvent peser lourdement sur un foyer en période de double propriété.
Quelles garanties sont exigées ?
La durée réduite du prêt relais influe directement sur les garanties demandées. Les banques se concentrent sur les sinistres les plus graves, susceptibles d'empêcher définitivement le remboursement :
Garantie | Statut | Ce qu'elle couvre |
|---|---|---|
Obligatoire | En cas de disparition de l'emprunteur, l'assureur rembourse le capital restant dû à la banque. | |
Obligatoire | Perte totale et irréversible d'autonomie : impossibilité définitive de travailler et de réaliser seul les actes du quotidien. | |
ITT / IPT / IPP | Optionnelle | Incapacité temporaire de travail, invalidité permanente totale ou partielle. Rarement exigée sur un prêt court. |
Optionnelle | Couvre une partie des échéances en cas de licenciement économique. |
La logique des banques est simple : une incapacité temporaire ou un licenciement ne compromet pas, en principe, la capacité à vendre un bien et donc à rembourser le prêt relais. Les garanties ITT et perte d'emploi restent optionnelles — mais peuvent s'avérer précieuses si vous souhaitez sécuriser davantage votre projet.
Besoin d'une assurance emprunteur ?
Faites un devis avec APRILQuel est le coût de l'assurance pour un prêt relais ?
Le coût de l'assurance s'exprime sous la forme d'un taux annuel appliqué au capital emprunté. Il varie selon votre âge, votre état de santé, le montant du crédit et les garanties souscrites. Pour consulter les taux de référence en vigueur, vous pouvez vous reporter aux publications officielles de la Banque de France, qui actualise régulièrement les taux effectifs moyens et les taux d'usure applicables aux crédits immobiliers.
Ce qu'il faut retenir : les prêts relais bénéficient généralement d'une prime d'assurance plus faible que les crédits classiques, en raison de leur durée courte et du nombre limité de garanties exigées. Pour les emprunteurs seniors, la prime peut en revanche être plus élevée, compte tenu du risque lié à l'âge.
Peut-on souscrire un prêt relais quand on est senior ?
Oui, il est tout à fait possible de contracter un prêt relais après 50 ou 60 ans. La durée très courte de ce type de crédit le rend plus accessible aux emprunteurs âgés qu'un prêt sur 15 ou 20 ans, le niveau de risque pour la banque étant moindre.
Cela dit, certains établissements appliquent des limites d'âge, que ce soit à la souscription ou à la date d'échéance du prêt. Du côté de l'assurance, des pathologies liées à l'âge peuvent entraîner des exclusions de garantie, voire un refus. Si vous êtes dans cette situation, la délégation d'assurance est souvent la meilleure option pour trouver un contrat adapté. En cas de risque aggravé de santé, la convention AERAS offre également des recours pour accéder à une couverture.
Le + APRIL
Vous êtes senior et souhaitez assurer un prêt relais ? APRIL propose des solutions adaptées aux profils présentant des risques de santé particuliers, là où certains contrats groupe bancaires se montrent plus restrictifs. N'hésitez pas à nous consulter pour explorer les options disponibles selon votre situation.
Besoin d'une assurance emprunteur ?
Faites un devis avec APRILQuelles conditions médicales pour assurer un prêt relais ?
Si votre encours cumulé assuré est inférieur à 200 000 € et que l'échéance finale du prêt intervient avant vos 60 ans, vous êtes dispensé de questionnaire de santé depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemoine. C'est souvent le cas des prêts relais de faible montant contractés par des emprunteurs encore actifs.
Au-delà de ces seuils, des formalités médicales sont demandées : antécédents médicaux, traitements en cours, mode de vie. Ces informations doivent être fournies avec une totale honnêteté, une fausse déclaration peut entraîner la nullité du contrat. En cas de risque aggravé de santé, la convention AERAS offre des recours pour accéder malgré tout à une couverture appropriée.
Comment comparer les assurances emprunteur pour un prêt relais ?
Comparer les offres ne se résume pas à regarder le taux. Plusieurs critères méritent attention :
Le niveau des garanties : vérifiez que le contrat couvre bien au minimum le décès et la PTIA, et examinez les exclusions (sports à risque, professions spécifiques, âge limite de couverture).
Le taux d'assurance appliqué au capital emprunté : les écarts entre contrats groupe bancaires et contrats individuels peuvent être significatifs.
Les conditions de souscription : questionnaire de santé exigé ou non, délais de carence, formalités médicales selon votre profil.
En optant pour une délégation d'assurance et en faisant jouer la concurrence, vous pouvez à la fois réduire votre prime et obtenir un contrat mieux adapté à votre situation personnelle.
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Assurance emprunteur et prêt relais : à retenir
Le prêt relais repose sur un point clé : la vente du bien conditionne le remboursement du crédit.
L’assurance protège surtout contre les risques lourds empêchant définitivement le remboursement (décès, perte d’autonomie).
Les garanties optionnelles sont rarement imposées, mais peuvent sécuriser davantage votre projet selon votre situation.
La durée courte du prêt rend la comparaison essentielle dès le départ : mieux vaut bien choisir son contrat dès la souscription.
En cas de profil spécifique (senior, santé), la délégation d’assurance est souvent la meilleure solution pour trouver une couverture adaptée.
Nos questions-réponses sur le prêt relais et l’assurance emprunteur
Pourquoi les banques refusent-elles parfois les prêts relais ?
Pourquoi les banques refusent-elles parfois les prêts relais ?
Après étude du dossier, la banque peut être amenée à refuser une demande de prêt relais pour différentes raisons. Notamment si, d’après ses estimations, le bien immobilier a peu de chance d’être vendu au prix attendu dans un délai d’un à deux ans. Autre motif justifiant un éventuel refus de prêt relais : une situation financière insuffisamment stable et solide aux yeux de l'établissement prêteur, ou un refus d'assurance emprunteur.
Le questionnaire de santé est-il obligatoire pour assurer un prêt relais ?
Le questionnaire de santé est-il obligatoire pour assurer un prêt relais ?
Non, pas toujours. Si votre encours cumulé assuré est inférieur à 200 000 € et que le prêt est remboursé avant vos 60 ans, la loi Lemoine (2022) vous en dispense. Dans les autres cas, des formalités médicales sont exigées par les assureurs.
Peut-on changer d'assurance emprunteur en cours de prêt relais ?
Peut-on changer d'assurance emprunteur en cours de prêt relais ?
Oui. La loi Lemoine permet de résilier et remplacer son assurance à tout moment, sans frais. Compte tenu de la durée courte d'un prêt relais, il est toutefois conseillé de bien choisir son contrat dès la souscription.
Un senior peut-il souscrire un prêt relais ?
Un senior peut-il souscrire un prêt relais ?
Oui. La durée courte du prêt relais le rend plus accessible aux emprunteurs de plus de 60 ans qu'un crédit classique sur 20 ans. Certaines banques et assureurs appliquent toutefois des limites d'âge. La délégation d'assurance permet souvent de contourner ces restrictions.
Que se passe-t-il si le bien n'est pas vendu à l'échéance du prêt relais ?
Que se passe-t-il si le bien n'est pas vendu à l'échéance du prêt relais ?
Plusieurs solutions peuvent être envisagées avec votre banque : prorogation du prêt sous conditions et à un taux révisé, ou transformation en prêt amortissable classique selon votre taux d'endettement. Aucune n'est automatique et toutes font l'objet d'un accord explicite de l'établissement prêteur.
Peut-on rembourser un prêt relais par anticipation ?
Peut-on rembourser un prêt relais par anticipation ?
Oui, et sans pénalité. Dès que vous percevez le produit de la vente de votre bien, vous pouvez rembourser le prêt relais par anticipation sans frais supplémentaires.
Peut-on changer d'assurance emprunteur sur un prêt relais ?
Peut-on changer d'assurance emprunteur sur un prêt relais ?
Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez résilier et changer votre assurance de prêt immobilier à tout moment, sans frais et sans attendre de date anniversaire. Ce droit s'applique également aux prêts relais. La seule condition : que le nouveau contrat présente des garanties au moins équivalentes à celles exigées par votre banque. La durée très courte d'un prêt relais rend le changement en cours de contrat moins fréquent que sur un prêt long. Il est donc fortement recommandé de bien comparer les offres dès la souscription plutôt que de vous contenter par défaut du contrat groupe de votre banque.
