Qu'est-ce qu'un prêt relais et comment fonctionne-t-il ?

À quoi sert un prêt relais ? Définition et caractéristiques

Le prêt relais est une solution bancaire dédiée aux secundo-accédants, permettant de financer l’achat d'un nouveau bien immobilier avant la revente du précédent. C’est en quelque sorte une avance de trésorerie sur le bien à vendre, qui permet de ne pas laisser passer un bien "coup de cœur", ou encore d’organiser plus sereinement sa transition entre deux logements. Relativement fréquent, le prêt relais représente plus de 7,3 % des demandes de crédit immobilier résidentiel *.

Durée du crédit relais : un crédit à court terme

Le crédit ou prêt relais est de courte durée. Il s’étend généralement sur 6 à 12 mois renouvelables une fois, soit 24 mois au total. C’est aussi un crédit immobilier « in fine », un terme du jargon bancaire qui signifie qu’il doit être remboursé en une seule fois à son échéance.

Au cas où le premier bien ne serait toujours pas vendu au terme du prêt relais, des solutions peuvent toutefois être proposées aux souscripteurs, telles que la transformation d’un prêt relais en prêt classique, selon leur taux d’endettement.

Prêt relais sec ou adossé : quelles différences ?

Deux types de prêts relais peuvent être souscrits : on parle de prêt relais "sec" ou de prêt relais dit "adossé".

• le prêt relais sec est souscrit seul, sans crédit immobilier complémentaire. Cette solution est envisageable si le montant estimé de la future vente (complété d’un apport éventuel) suffit à couvrir le prix de l'achat du nouveau bien immobilier ;

• Le prêt relais adossé est, quant à lui, associé à un autre crédit immobilier de moyen-long terme. C'est un montage qui permet par exemple d'acheter un second bien plus cher que le premier. 

Estimation du montant et du taux d’un prêt relais

Le montant des prêts relais accordés est généralement compris entre 50 et 80 % de la valeur du bien immobilier en vente. Cette quote-part est définie par la banque prêteuse en fonction des caractéristiques du bien et de son potentiel sur le marché. Montant de l’apport et valeur du bien acheté sont aussi des critères pris en compte par la banque, jouant à la hausse ou à la baisse sur le montant de ce ratio et le taux d'intérêt accordé.

Souscrire une assurance de prêt relais : mode d'emploi

Quelle différence entre l'assurance emprunteur classique et l'assurance de prêt relais ?

Légalement, la souscription d’une assurance emprunteur n’est pas obligatoire, qu'il s'agisse d'un prêt relais ou d'un autre type de crédit. Cependant, comme pour les prêts bancaires classiques, les banques exigent systématiquement cette assurance : elle permet en effet de couvrir le remboursement des mensualités ou du capital restant dû en cas de survenue de sinistres garantis. Un sécurité indispensable donc, pour les banques mais aussi pour les emprunteurs, notamment en cas de prêt relais dont les risques peuvent peser lourdement sur leur équilibre financier.  

Contrat d’assurance de prêt : quelles garanties sont exigées dans le cadre d'un prêt relais ?

Les prêts relais étant par définition accordés pour une très courte durée, les établissements bancaires se limitent généralement à exiger la souscription des garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Par conséquent, le coût de l’assurance emprunteur pour un prêt relais est souvent moins élevé que celui d’une assurance pour un prêt classique, qui s’adosse souvent à davantage de garanties (protection contre l'incapacité temporaire de travail, contre l'invalidité partielle ou totale, ou encore contre la perte d'emploi). 

Peut-on souscrire un prêt relais et assurer ce crédit quand on est senior ?

Oui, il est possible de réaliser un crédit relais après 50 ou 60 ans ! Ce type de prêt est d'autant plus accessible qu'il est très court : l'âge de l'emprunteur représente donc moins de risque qu'en cas d'emprunt sur 10 ou 20 ans. Cependant, certaines banques et certains assureurs peuvent appliquer une limite d’âge pour les prêts relais : âge maximum à la souscription ou à la date d'échéance du prêt. Certaines pathologies, parfois liées au vieillissement, peuvent également entraîner des exclusions de garantie, voire des refus d'assurance. 

Si vous êtes senior et que vous envisagez de souscrire un prêt relais, soyez d’autant plus attentif à ces limites éventuelles, qu'il est parfois possible de contourner en choisissant un assureur adapté, en délégation d'assurance de prêt.