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Prêt immobilier, prêt aidé, crédit-bail… Une variété de crédits possibles, qui doivent toutefois être tous assurés

Maison, appartement, terrain pour la construction, investissement en SCI, parts de SCPI : la plupart des achats immobiliers sont financés par un prêt souscrit auprès d’un établissement bancaire. Il s’agit le plus souvent d’un prêt amortissable, dont le remboursement du capital et des intérêts s’étale sur toute la durée du crédit (sauf dans le cas d’un prêt in fine, appuyé sur un capital existant, dans le cadre duquel l’emprunteur ne rembourse que les intérêts, le capital étant dû à la fin du prêt).  

D’autres types de crédit existent aussi pour financer différents projets :

• les prêts d’aide à l’accession, généralement soumis à conditions, qui complètent un prêt immobilier classique ou s’y substituent : prêt à taux zéro (PTZ), prêt action logement (ou 1 % employeur), prêt d’accession sociale (PAS), prêt conventionné, etc. ;

• les crédits travaux pour financer la rénovation, l’isolation et la transformation : crédits travaux proposés par les banques, éco-prêt à taux zéro, prêt d’Action Logement ;

• le crédit-bail ou leasing, location à durée déterminée à l’issue de laquelle le bien (crédit-bail immobilier) ou le matériel (crédit-bail mobilier) peut être restitué ou acquis.

Mais quels que soient sa nature et son objet, l’obtention d’un prêt immobilier est (sauf rares exceptions) toujours conditionnée par la souscription d’une assurance dédiée, visant à garantir son remboursement à l’établissement prêteur en cas de difficultés rencontrées par l’emprunteur.

C’est le principe de l’assurance de prêt immobilier.  

Contrat d’assurance emprunteur : comment ça marche ?

Concrètement, qu’est-ce qu’un contrat d’assurance de prêt immobilier ? C’est une assurance qui garantit le remboursement d’un crédit immobilier (capital restant dû ou mensualités, en fonction de la garantie en jeu) pendant toute sa durée. Elle permet sa prise en charge par l’assureur si un des risques garantis survient (décès, perte d’autonomie, invalidité etc.).  

Lorsqu’il reçoit l’offre de prêt de sa banque, valable 30 jours, l’emprunteur reçoit également une proposition de contrat d’assurance emprunteur émise par son établissement prêteur : appelé également « assurance de groupe », il s’agit d’un contrat collectif, dont les garanties standards sont identiques quel que soit le profil de l’assuré. Mais, depuis 2010 et la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de le refuser et d’opter pour ce qu’on appelle la « délégation d’assurance » en choisissant une assurance individuelle de prêt immobilier, proposée par un assureur tiers. Seule condition : le contrat choisi doit offrir des garanties au moins équivalentes à celles exigées par la banque.  

Bien comprendre et bien choisir ses garanties d’assurance de prêt

Un contrat d’assurance emprunteur peut prévoir de couvrir différents types de garanties en fonction des conditions fixées par sa banque (et des garanties ou options complémentaires éventuellement souhaitées par l’emprunteur). On les distingue habituellement ainsi :

1. les garanties obligatoires, presque systématiquement exigées par les banques : la garantie Décès (DC), applicable en cas de décès de l’emprunteur, et la garantie Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), couvrant l’état d’invalidité à 100 % ; 

2. les garanties dites facultatives, souscrites au cas par cas (exigence de la banque ou choix de l’emprunteur) : Invalidité permanente totale (IPT), Invalidité permanente partielle (IPP), Incapacité Temporaire Totale (ITT), Perte d’emploi, etc.

Les garanties souscrites peuvent parfois être limitées par ce qu’on appelle des exclusions de garantie : elles désignent tout ce que le contrat ne couvrira pas. Elles peuvent être légales (catastrophe naturelle, terrorisme…) ou contractuelles (âge ou métier de l’emprunteur, pratique d’un sport à risque…). 

Plus de 50 ans, jeunes, cadres, métiers à risques, investisseurs locatifs : à chaque profil son assurance de prêt immobilier

Les profils d’emprunteurs sont très variés : tout dépend de leur situation personnelle et professionnelle, comme de leur projet immobilier ! Pour être la plus adaptée et la plus protectrice possible, votre assurance de prêt doit tenir compte de ces spécificités. 

Ainsi, les jeunes et primo-accédants ont tout intérêt à protéger au maximum leur premier investissement immobilier en optant pour une garantie décès + PTIA (Perte totale et irréversible d’autonomie), une garantie IPT (Invalidité permanente totale) et une garantie ITT (Incapacité temporaire totale). 

Les seniors de 50 ou plus, ou les emprunteurs avec antécédents de santé, doivent quant à eux être particulièrement vigilants à certaines mentions de leur contrat d’assurance de prêt, importantes pour leur profil d’emprunteur : l’âge limite de couverture, les exclusions de garantie, les formalités médicales…

Les professions à risques, qui s’exposent au danger ou sont physiquement éprouvantes, nécessitent le plus souvent une assurance sur-mesure offrant un niveau de protection adapté à ces conditions de travail particulières. 

Enfin, certains profils d’emprunteurs doivent être particulièrement attentifs dans le calcul de leur quotité d’assurance. C’est notamment le cas des associés de SCI ou encore des couples co-emprunteurs, qui doivent tenir compte de leurs capacités de remboursement respectives pour répartir au mieux leur quotité d’assurance de prêt. Le mieux étant, si possible, d’opter pour une quotité de 100 % par personne, la plus protectrice.

Choisir et changer d’assurance de prêt immobilier : des droits pour les emprunteurs

Plusieurs textes de loi successifs ont progressivement encadré l’assurance de prêt, dans l’objectif d’améliorer l’information, la protection et la liberté des emprunteurs, tout en renforçant les obligations de transparence et de libre-concurrence des prêteurs. À chaque loi, ses nouvelles dispositions en matière de droit des consommateurs. Parmi les principales : 

• la loi Lagarde (2010), toujours en vigueur, qui donne la possibilité aux emprunteurs de refuser l’assurance de groupe proposée par leur banque et d’opter pour une assurance de prêt individuelle ;

• la loi Hamon (2014) qui a permis de changer d’assurance de prêt dans l’année suivant sa souscription, à condition de disposer de nouvelles garanties au niveau au moins équivalent au précédent ;

• l’amendement Bourquin (2017) qui a permis de changer d’assurance de prêt à chaque date anniversaire du contrat, pendant toute la durée du crédit immobilier ;

• et enfin la loi Lemoine (2022) en vigueur aujourd’hui, qui permet de changer d'assurance emprunteur à tout moment de la vie du crédit, là encore en optant pour un contrat offrant un niveau de garantie au moins équivalent à celui exigé par sa banque.

La législation en matière d’assurance de prêt n’offre pas seulement plus de sécurité aux emprunteurs : en assouplissant les conditions de résiliation et de délégation, elle leur permet aussi de pouvoir changer de couverture en cours de crédit pour réaliser des économies.