Candidat à l’acquisition immobilière, vous avez enfin quelques biens en vue ? Afin de vous protéger, la loi impose aux vendeurs de vous communiquer un certain nombre d’informations relatives à la qualité de leurs logements. Objectif : vous offrir une vision claire et complète des travaux de mise aux normes qui pourraient être ensuite à votre charge. Rassemblés dans le dossier de diagnostic technique (DDT), ces différents diagnostics obligatoires doivent vous parvenir idéalement lors de la signature du compromis de vente.
Il n’y a pas à proprement parler de normes obligatoires à respecter pour mettre un bien immobilier à la vente : concrètement, tout bien peut donc être vendu et acheté, même s’il ne respecte pas les normes en vigueur, tant que son acheteur est clairement informé de ces défauts et consentant (à la différence des biens mis en location qui doivent, eux, satisfaire obligatoirement à des normes de confort, de sécurité et de décence minimales).
C’est là qu’interviennent les diagnostics obligatoires en matière d’immobilier : réalisés par des experts, ils permettent à l’acheteur potentiel d’être précisément averti de l’état du logement qu’il convoite. Ces documents lui sont généralement transmis lors de la signature de l’avant-contrat de vente chez le notaire (promesse ou compromis de vente), et au plus tard avant la signature de la vente définitive.
Mettre à la vente un bien qui ne respecte pas les normes obligatoires invite toutefois les candidats acheteurs à négocier plus agressivement leur prix d’achat, compte tenu des travaux de mise aux normes obligatoires qui seront ensuite à leur charge. C’est pourquoi il est souvent conseillé aux vendeurs de réaliser eux-mêmes ces travaux, afin de faciliter leur projet de vente.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire, quel que soit le bien mis à la vente. Réalisé par un diagnostiqueur certifié, il permet d’informer l’acheteur quant à la consommation prévisionnelle d’énergie du logement et son impact environnemental (émissions de gaz à effet de serre).
Chacune de ces variables est notée sur une échelle de A à G (A étant la meilleure, G la plus mauvaise). Le diagnostic peut aussi comprendre des recommandations de travaux, permettant à l’acheteur d’évaluer les mesures les plus efficaces à mettre en œuvre pour améliorer la performance énergétique du logement.
Le DPE fourni à l’acheteur doit avoir moins de 10 ans. Au-delà il n’est plus valable juridiquement.
Ces autres diagnostics doivent être transmis par le vendeur seulement lorsque le logement est concerné en raison de sa date de construction ou de sa zone d’implantation :
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : concernant les logements construits avant 1949, il doit lui aussi être réalisé par un diagnostiqueur certifié. Si la concentration de plomb est inférieure à 1 mg/cm2, le CREP possède une durée illimitée. Dans le cas contraire, il est valable 1 an ;
L’état d’amiante : seuls les biens construits avant le 1er juillet 1997 sont concernés. Le diagnostic amiante possède une durée de validité illimitée à condition d’avoir été réalisé après le 1er avril 2013. Sinon, le vendeur devra l’effectuer à nouveau avant la vente du bien ;
L’état relatif à la présence de termites : ce diagnostic immobilier concerne seulement les maisons individuelles et les lots privatifs des biens en copropriété situés dans des zones déclarées infestées par un arrêté préfectoral. Sa durée de validité est de 6 mois ;
L’état de l’installation intérieure de gaz et l’état de l’installation d’électricité : ces deux diagnostics pour la vente sont requis seulement si les installations ont plus de 15 ans. Si elles ont été modifiées par le vendeur et que celui-ci peut produire un certificat de conformité délivré par Copraudit, Qualigaz ou Dekra (pour le gaz) ou Consuel (pour l’électricité), alors ce certificat tiendra lieu de diagnostic. Tous deux sont valables 3 ans ;
L’état de l’installation d’assainissement non collectif : ce diagnostic concerne les immeubles non raccordés au réseau public d’assainissement et possède une durée de validité de 3 ans ;
L’état des risques et pollutions (ERP) : il vous sera remis par le vendeur seulement si le bien est situé sur une zone présentant des risques naturels ou technologiques, ou encore exposée au radion ;
Le diagnostic Bruit : il est obligatoire pour les logements et terrains constructibles situés à proximité d’un aéroport.
Le diagnostic de performance énergétique collectif (ou DPE collectif) sera progressivement rendu obligatoire d’ici 2026 dans toutes les copropriétés et les ensembles de bâtiments en France. Retour sur les spécificités de ce diagnostic, les informations qu’il compile et la marche à suivre pour le réaliser.
Permettant de déterminer la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre d’un logement, le DPE est désormais obligatoire dans le cadre d’une mise en vente ou en location d’un bien immobilier : ils permettent à l’acheteur ou au locataire d’être informés de ses qualités énergétiques.
Vous souhaitez acheter un logement à rénover et le financer en partie grâce au PTZ dans l’ancien ? Votre dossier de demande de crédit immobilier devra alors comporter un DPE projeté, c’est-à-dire une estimation du niveau de performance énergétique que votre logement atteindra une fois les travaux de rénovation réalisés.