Comme annoncé en juin 2023 par le gouvernement, les avantages fiscaux que la loi Pinel réservait jusqu’ici aux investisseurs locatifs prendra bien fin le 31 décembre 2024. Quels sont aujourd’hui ses conditions d’application et ses avantages ? Quelles autres possibilités de défiscalisation s’offrent aux particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier cette année, et les suivantes ? Les réponses dans ce guide.
10 ans après sa création, le dispositif Pinel entre donc dans sa dernière année d’application et ne sera pas reconduit en 2025. Mais il reste encore ouvert aujourd’hui à tous les investissements éligibles dont l’acte officiel de vente sera signé avant le 31 décembre 2024 (ou dont la demande de permis de construire sera déposée avant le 31 décembre 2024, en cas de logement à construire) .
Pour rappel, le dispositif Pinel permet aux particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif, situé en zone tendue et mis en location vide, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, en contrepartie du respect de certains plafonds de loyer et de niveaux de ressources des ménages accueillis dans le logement.
Cette réduction d’impôt a été progressivement réduite au fil des années, et s’élève en 2024 à :
9 % du montant de l’investissement immobilier, pour un engagement de mise à la location de 6 ans ;
12 % pour une mise en location pendant 9 ans ;
14 % pour une mise en location pendant 12 ans.
Le montant de l’investissement pris en compte correspond au prix de revient net du logement acheté, c’est-à-dire son prix d’acquisition ainsi que les frais annexes liés à l’achat immobilier (frais de notaire, frais d’agence, TVA et aux taxes éventuelles, travaux réalisés dans le cas du Pinel dans l’ancien etc.). Dans le calcul Pinel, ce prix de revient est plafonné à 300 000 € au total et à 5500 € par m2.
Bon à savoir : le coût du crédit immobilier ou encore de l’assurance emprunteur n’est pas inclus dans le prix de revient Pinel, mais constitue une charge qui peut être déductible des revenus fonciers, dans le cadre du régime réel d’imposition.
Seul l’achat d’appartement est éligible au Pinel 2024, la maison individuelle étant exclue du dispositif depuis 2021. L’investissement doit par ailleurs concerner :
l’immobilier neuf ;
l’immobilier VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
les logements à construire ;
les logements ancien à rénover, dont les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l'opération ;
les logements à réhabiliter ;
les logements issus de la transformation de locaux.
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En vigueur depuis 2023, ce qu’on appelle le Pinel + est une opportunité pour continuer à bénéficier des conditions Pinel antérieures à 2023, plus favorables que celles en vigueur aujourd’hui. En l’occurrence, de taux de réduction d’impôt sur le revenu de 12 %, 18 % ou 21 % (selon la période de mise en location : 6, 9 ou 12 ans).
Pour cela, l’investissement immobilier doit non seulement respecter les critères généraux du dispositif Pinel, précités, mais aussi :
être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la Ville ;
ou respecter un niveau de qualité (surface habitable, espace extérieur, etc.) et un niveau de performance énergétique et environnementale (critères variables en fonction de l’année d’achat du logement) supérieurs aux exigences de la réglementation.
Une autre occasion pour optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier locatif !
Bon à savoir : les réductions d’impôts sur le revenu offertes par la loi Pinel et le dispositif Pinel + se cumulent évidemment avec les possibilités de déduction fiscale des charges locatives (abattement forfaitaire en cas de régime micro, ou déduction réelle en cas de régime fiscal réel) telles qu’intérêts d’emprunt, assurance emprunteur pour investissement locatif, frais d’entretien etc.
Dans le cadre du régime réel, vous pouvez aussi cumuler avantages Pinel et déficit foncier.
Le dispositif Denormandie, qui devait initialement s’achever en 2024, a finalement été prolongé pour deux années supplémentaires. Vous avez donc jusqu’au 31 décembre 2026 pour en profiter. Son fonctionnement est assez similaire à celui du dispositif Pinel, à la différence qu’il ne concerne que les investissements locatifs dans l’immobilier ancien à rénover (le montant des travaux entrepris devant représenter a minima 25 % du montant total de l’investissement), situé dans certaines villes nécessitant une redynamisation de leur habitat.
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) constitue aussi un régime fiscal en vigueur, généralement avantageux pour les particuliers investisseurs immobiliers (et dont les recettes locatives annuelles n’excèdent pas 23 000 €), qui permet de défiscaliser une partie des recettes déclarée sous le régime micro-BIC : un abattement de 50 % est automatiquement appliqué, ce qui signifie que vous ne serez donc imposable que sur la moitié des loyers perçus.
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