Vous souhaitez devenir propriétaire ? Bonne idée ! Mais pour concrétiser votre projet de façon optimale, il faut bien vous préparer. Pour réussir la recherche du bien immobilier idéal, projet, budget et timing doivent en effet être précisément définis.
Prospection, visites… La recherche d’un bien immobilier à acheter est bien souvent chronophage. Pour éviter de vous éparpiller en sondant trop largement votre marché, tout en bénéficiant d’horizons de recherche assez étendus pour trouver chaussure à votre pied dans des délais raisonnables, il est impératif de définir votre projet : quels sont les critères de choix sur lesquels vous ne transigerez pas ? Ceux sur lesquels des compromis sont envisageables ?
Votre achat immobilier concerne votre résidence principale : vous allez y vivre, seul ou avec votre famille, et par conséquent vous y consacrez un budget important. Le logement doit correspondre étroitement à vos besoins en termes de superficie, de nombre de chambres, de commodités à proximité (transports en commun, commerces, écoles) … quitte à faire l’impasse sur des critères de confort potentiellement plus accessoires à vos yeux (quartier précis, type de chauffage, accès à un extérieur, travaux à prévoir…) ;
Vous recherchez une résidence secondaire : par définition, vous l’occuperez occasionnellement, lors des week-ends ou des vacances. Vous pouvez donc vous montrer moins exigeant sur certains critères de recherche et faire des concessions souvent plus difficiles à accepter quand un logement occupé à l’année ;
Vous êtes en quête d’un bien à mettre en location : que vous désiriez agrandir votre patrimoine ou générer des revenus complémentaires, vous visez ici sur un objectif de rentabilité. Le bien à rechercher doit être en adéquation avec vos locataires cibles, par exemple des petites surfaces situées à proximité des écoles et universités pour les étudiants, ou des logements familiaux situés en périphérie urbaine. Vos opportunités de défiscalisation doivent aussi, évidemment, peser : neuf ou ancien, cœur de ville ou quartiers prioritaires, etc.
Comme bon nombre de primo-accédants comme d’investisseurs aguerris, vous aurez sans doute besoin d’un prêt immobilier pour financier partiellement ou totalement votre acquisition. Inutile de vous lancer dans la recherche d’un bien à 600 000 € si votre capacité d’emprunt vous autorise seulement un budget de 400 000 € !
C’est pourquoi avant de rechercher un bien, il faut impérativement faire le point sur le montant que vous pouvez emprunter. Il dépendra notamment de votre apport personnel, de vos revenus et de votre taux d’endettement. Le coût de l’assurance de prêt exigée par votre établissement prêteur entrera aussi en compte dans le calcul de votre budget, tout comme les frais de garantie de votre crédit.
En outre, votre enveloppe ne sera pas la même si vous achetez dans le neuf ou dans l’ancien. Plus cher d’environ 20 %, le neuf est aussi plus rare. Mais si l’ancien bénéficie d’une décote sur le prix de vente, il implique des frais de notaire plus élevés : 7 à 8 % contre 2 à 3 % dans le neuf.
Si vous envisagez d’acheter dans l’ancien, vous aurez peut-être aussi à prévoir également une enveloppe pour des travaux de rénovation. Pensez aux prêts aidés comme le PTZ ou l’éco-PTZ, qui peuvent en financer une partie !
Projet défini et budget établi, il ne vous reste plus qu’à vous lancer à l’assaut du marché des biens immobiliers en vente. Deux pistes s’offrent à vous : la recherche sur des sites d’annonces et/ou le recours direct à une agence immobilière.
Pour optimiser au maximum vos temps de visite, soyez le plus systématique possible. Préparez une liste de points à ne pas oublier et de questions à poser au propriétaire ou à l’agent immobilier. Par exemple :
Comment sont produits l’eau chaude et le chauffage ?
Quelle est l’exposition du logement ?
Les fenêtres sont-elles équipées d’un double ou triple vitrage ?
À combien se montent les charges de copropriété ? Des prochains travaux ont-ils été votés lors des dernières assemblées ?
Vous avez un gros coup de cœur ? Ne vous laissez pas emporter trop vite par l’émotion, et essayer de rassembler le maximum d’informations objectives : demandez par exemple à consulter le dossier de diagnostics techniques (DDT) du logement : Il permet de connaître précisément la performance énergétique du bien, l’état de son installation gaz et/ou électricité, ses risques liés à l’amiante ou au plomb… Même si ce document est souvent remis à l’occasion de la signature de l’avant-contrat de vente devant notaire, certains vendeurs ne sont pas réticents à les montrer avant, d’autant plus lorsque leurs diagnostics sont bons !
N’hésitez pas non plus à frapper à la porte des voisins pour leur poser des questions sur l’immeuble, ou à vous promener dans le quartier pour repérer les commodités alentour.
Et si tout vous confirme que le logement convoité est fait pour vous, ne tardez pas pour une contre-visite ou une offre d’achat : vous êtes sans doute en concurrence avec d’autres acheteurs, et votre aventure immobilière ne fait que commencer…