Quelles sont les règles du HCSF pour un prêt immobilier en 2024 ?

Qu’est ce que le HSCF ?

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est une institution française créée en 2010. Il a pour mission de contribuer à la préservation de la stabilité financière, en particulier en coordonnant les actions des autorités compétentes pour renforcer la solidité du système financier français.

Le HCSF rassemble plusieurs autorités françaises, dont la Banque de France, l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), et l'Autorité des marchés financiers (AMF). Il agit sous la présidence du ministre de l'Économie et des Finances.

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) joue un rôle important en matière de régulation macroprudentielle, ce qui inclut la supervision des prêts immobiliers et des prêts à la consommation en France.

Pour les emprunteurs, le HCSF tient principalement un rôle de prévention. En effet, les règles fixées par cette institution ont pour but de protéger les ménages les plus fragiles des opérations bancaires inadaptées à leur situation.

Dans un contexte économique difficile, le risque de crédit impayé et de dettes est plus prégnant, d’autant plus que les taux de crédit continuent d’augmenter.

Quelles sont les règles du HCSF pour l’octroi d’un crédit immobilier ?

Depuis sa mise en place, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a émis plusieurs recommandations visant à encadrer l'octroi des crédits immobiliers par les institutions financières.

Cela peut inclure des directives sur les taux d'endettement, les conditions de prêt, ou d'autres éléments liés à la viabilité financière des emprunteurs.

Depuis l’année 2022*, le HCSF fixe deux conditions que les établissements de crédit doivent appliquer en matière de crédit immobilier :

• le taux d’endettement des emprunteurs soit le ratio de leurs charges d’emprunt sur leur revenu, ne doit pas excéder 35 % ;

• la durée du crédit ne doit pas excéder 25 ans (jusqu’à 27 ans dans les cas où l’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit).

Auparavant, les conditions d’octroi de prêt étaient plus restrictives (notamment avec un taux d’endettement limité à 33%) ce qui avait eu pour effet de limiter les demandes de prêt sur le marché, notamment pour les ménages les plus modestes.

Souscrire un crédit immobilier en 2024 : quelles sont les nouvelles règles fixées par le HCSF ?

En 2024, les critères encadrant le crédit immobilier vont être revus, mais aucun changement n’est à prévoir du côté des recommandations fixées sur ces dernières années.

Ainsi, le taux d’effort reste à 35% et la durée maximum de remboursement d’un prêt demeure figée à 25 ans. Toutefois, trois ajustements ont été actés afin d’assouplir encore les conditions d’octroi (1) :

1. La durée limite maximale d’un emprunt peut aller jusqu’à 27 ans si des travaux représentent 10% du montant total de l’opération ;

2. Les établissements de crédit peuvent exclure les intérêts associés aux prêts relais dans le calcul du taux d’endettement. Néanmoins, le montant total du prêt relais ne doit pas dépasser 80% de la valeur du bien acquis.

3. Les établissements financiers peuvent déroger aux critères pour une marge de flexibilité allant jusqu’à 20 % de la production de nouveaux crédits immobiliers octroyés chaque trimestre civil. Cette marge de flexibilité doit admettre au moins 70% des dossiers de crédit pour l’achat d’une résidence principale et au moins 30% des dossiers primo-accédants.

Enfin, le HSCF envisage un dispositif de réexamen des dossiers de crédit refusés. En cas de refus de prêt immobilier, les emprunteurs pourront avoir accès à une procédure de reconsidération du dossier par le biais d’un professionnel tiers.

En conclusion, les nouvelles recommandations du HCSF ne vous affectent pas tellement en tant qu’emprunteur, puisque les conditions de délivrance de crédit restent les mêmes que pour les années précédentes.

Critères du HSCF et marché immobilier : qu’en est-il du taux d’usure ?

Si les règles d’octroi ne changent pas, le taux d’usure, lui, reste un facteur notable dans la baisse des demandes de prêt.

On rappelle que le taux d’usure désigne le taux maximal auquel les banques et les établissements de crédit peuvent octroyer un emprunt.

Ce taux est calculé chaque trimestre par la Banque de France et se base sur le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) ainsi que sur le taux de l’assurance-emprunteur (frais de dossier compris). Selon le Code de la consommation (article L314-6) (2) , le TAEG doit toujours se situer en dessous du taux d’usure en vigueur.

En décembre 2023, le taux d’usure est fixé à 5,8 % pour les prêts à taux fixe de 10 à 20 ans et à 4,4% pour les prêts à taux fixe contractés sur une durée inférieure à 10 ans (1).

Est-ce le bon moment pour emprunter ?

Nous vous conseillons d’avoir recours à un simulateur de crédits immobiliers ou bien de solliciter un courtier en crédits afin d’avoir une idée plus claire de votre capacité d’emprunt.

Sources officielles :

(1)   Source : Economie.gouv.fr
(2)   Source : Legifrance.gouv.fr