Revendre un bien immobilier avant la fin du crédit, c’est possible ?

Comment rembourser son crédit immobilier par anticipation ?

Après la vente de votre maison ou de votre appartement, vous devez donc mettre un terme à votre crédit immobilier, souvent en procédant à un remboursement par anticipation en utilisant le capital issu de la vente. Une fois que vous avez signé l'acte authentique de vente, le notaire se charge de reverser à l’organisme de crédit le capital restant dû sur le prêt.

Revendre un bien immobilier avant la fin du crédit implique des frais : le capital restant dû sera majoré des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Ces dernières ont pour objectif de dédommager la banque pour les intérêts que vous auriez dû payer durant le temps restant du crédit. Les indemnités sont égales à :

• 6 mois d'intérêts au taux moyen du crédit ;

• OU à 3 % du capital restant dû.

C’est le montant le moins élevé des deux qui est retenu. Cependant, si la vente de votre logement fait suite à un décès du conjoint, à une mutation professionnelle ou encore à une perte d'emploi, de votre part ou de celle de votre conjoint, il est possible d’être exempté de ces indemnités. 

Vous pouvez également négocier au moment de la souscription de l’emprunt une exonération de ces pénalités de remboursement anticipé ! Pour cela, votre contrat de crédit doit mentionner cette exonération. 

Revendre un bien immobilier avant la fin du crédit : tout dépend du type de prêt

Avec un emprunt immobilier traditionnel, il est tout à fait possible de procéder à la vente d’un bien immobilier avant d'avoir remboursé le prêt attenant. C’est même une opération courante. Plusieurs solutions s’offrent alors à vous : 

• le remboursement anticipé du crédit ;

• la souscription d'un prêt relais ;

• le transfert du crédit sur un nouveau bien.

Toutefois, si vous avez souscrit un PTZ (Prêt à Taux Zéro), un prêt conventionné ou un prêt d’accession sociale, vous ne pouvez pas revendre un bien immobilier avant la fin du crédit : il faut attendre le remboursement intégral du prêt. Avec l’accord de la banque, vous pouvez seulement transférer votre crédit pour financer l’achat ou la construction d'une nouvelle résidence principale. 

Transférer son prêt immobilier pour financer un nouveau logement

Si vous souhaitez revendre un bien immobilier avant la fin du crédit, vous pouvez également procéder à un transfert de votre ancien prêt pour financer une nouvelle acquisition. C’est une pratique peu connue en France, qui doit être prévue dans le contrat initial pour être applicable.

Pour transférer un crédit, le montant de la nouvelle transaction doit obligatoirement égaler ou excéder le capital restant dû. De plus, la vente de l'ancien logement et l'acquisition du nouveau doivent avoir lieu dans un intervalle court (il faut alors vendre vite son bien immobilier, avec un délai maximal de 6 mois en général). 

Avec un crédit transféré, vous conservez le même taux d'intérêt, ce qui peut se montrer très intéressant pour la souscription d'un nouveau crédit. Le transfert est possible uniquement si vous restez dans le même établissement bancaire (impossible de le réaliser d’une banque à l’autre).

Les frais sont également moins élevés puisqu’il faut seulement s’acquitter des frais de dossier. Par rapport aux indemnités de remboursement anticipé, cela peut représenter des économies significatives !

Revente d’un bien immobilier avant la fin du crédit : l'assurance emprunteur, la caution et l'hypothèque

L’assurance emprunteur

Lorsqu’il s’agit de revendre un bien immobilier avant la fin du crédit, se pose également la question de l’assurance emprunteur. Que vous ayez initialement opté pour le contrat de groupe de votre banque ou que vous ayez procédé à une délégation d’assurance, votre assurance emprunteur prend fin en même temps que le remboursement du crédit. Si vous remboursez par anticipation, vous devez donc contacter votre compagnie d’assurance en lui envoyant une quittance de votre banque attestant du remboursement définitif du prêt.

La caution

Votre crédit immobilier était garanti par une caution ? Elle prend également fin avec le remboursement par anticipation. Vous n’avez rien à faire, c’est automatique. Nous vous conseillons toutefois de vérifier si l'organisme de caution doit ou non vous rembourser une partie de cette somme. Si vous optez pour le transfert de crédit, il est possible de conserver la caution avec le prêt, à condition d’ajouter une garantie supplémentaire si vous avez besoin d’emprunter du capital en plus.

L’hypothèque

Enfin, l’hypothèque immobilière et le privilège de prêteur de deniers sont liés à un bien immobilier spécifique : pour revendre un bien immobilier avant la fin du crédit, vous devez payer des frais de mainlevée (qu’il s’agisse d’un remboursement du capital ou d’un transfert). Il vous faudra ensuite financer une nouvelle garantie si vous procédez à l’acquisition d’un prochain logement.