Pour vendre un bien loué, deux options s’offrent à vous ! Le céder avec le locataire toujours en place, moyennant le plus souvent une décote sur le prix de vente, ou le vendre libre, après avoir donné congé au locataire.
La vente d’un bien occupé n’offre pas en principe de droit de préemption au locataire (c’est-à-dire le droit d’acheter le logement en priorité), puisqu’il n’a pas obligation de quitter les lieux.
Par exception, le locataire dispose d’un droit de préemption :
Si le logement est vendu pour la première fois après mise en copropriété de l’immeuble dans lequel il se situe ;
Si vous vendez 5 logements de l’immeuble en une seule fois (vente en bloc).
Vous n’êtes pas tenu d’informer le locataire de la vente du logement loué. Toutefois, il est recommandé de le faire, par écrit ou l’oral, de manière à simplifier l’organisation des visites. Vous devez en effet déterminer avec lui les modalités, sachant qu’elles ne peuvent pas avoir lieu le dimanche ou un jour férié, ni durer plus de deux heures en jours ouvrables.
La vente d’un bien loué entraîne généralement une décote sur le prix de vente, dont le montant dépend essentiellement de la durée restant à courir du bail. Plus le terme du contrat de location est lointain, plus la décote est élevée. Elle est ainsi de l’ordre de 10 à 15 % en location vide (bail de 3 ans) et autour de 5% pour une location meublée (bail d’un an maximum).
Le montant du loyer a lui aussi une incidence sur la décote. S’il est conforme au prix du marché, elle sera moindre. À l’inverse, si le loyer est inférieur au prix du marché, la décote sera plus élevée, pour compenser le manque à gagner de l’acheteur jusqu’à ce qu’il puisse le réévaluer.
À savoir : les logements soumis à la location loi 1948 souffrent d’une décote de 40 à 50 %, car le loyer y est strictement encadré, et les possibilités de mettre fin au bail, très réduites.
Vous envisagez de vendre le logement après le départ définitif du locataire, pour éviter la décote ?
Vous devez alors envoyer un préavis à votre locataire mentionnant « congé pour vendre », au moins 6 mois avant la fin du bail. Attention, les locataires de plus de 65 ans et qui disposent de faibles ressources entrent dans la catégorie des locataires protégés. À ce titre, ils bénéficient d’un renouvellement automatique de leur contrat de location : il n’est pas possible d’y mettre fin, sauf si vous leur proposez une solution de relocation pendant la durée du préavis.
Si vous aviez vous-même acheté un logement occupé depuis moins de 3 ans et qui était proposé en location vide, vous devez attendre la fin du premier renouvellement ou de la première reconduction pour mettre fin au bail.
Le locataire dispose d’un droit de préemption sur la vente du bien loué, sauf si un membre de votre famille jusqu’au 3ème degré inclus (arrière-grands-parents, neveu et nièce, oncle et tante) souhaite s’en porter acquéreur pour y vivre dans les deux ans.
Le locataire a deux mois pour accepter, et encore deux mois pour signer l’acte de vente. Il a besoin d’un prêt immobilier et d’une assurance emprunteur pour financer la transaction. Le délai accordé pour signer l'acte de vente est porté à 4 mois.
Le locataire ne répond pas dans les deux mois ou vous fait une contre-proposition que vous refusez ? Il doit quitter les lieux au terme du préavis.
S’il est courant de faire appel à un agent immobilier pour vendre son bien, certains particuliers préfèrent se débrouiller seuls et éviter ainsi les frais de la commission facturée par l’agence. Voici les étapes à suivre et quelques conseils pour conclure cette opération en toute sérénité.
Contrairement aux idées reçues, la vente d’un bien immobilier aux enchères n’est pas forcément judiciaire : elle peut être volontaire ! Obligatoirement réalisé par un notaire, ce type de transaction présente de nombreux avantages, notamment la rapidité de la vente. Voilà comment ça se passe…
Après quelques années passées dans un logement, vous souhaitez vous en séparer ? Vous vous demandez peut-être comment le vendre vite et comment en tirer le meilleur prix.
Vendre un bien immobilier de façon compétitive, c’est d’abord fixer le juste prix pour trouver rapidement acquéreur. Afin d’estimer au mieux la valeur de votre appartement ou de votre maison, vous devez tenir compte des spécificités du marché immobilier local, faire le point sur les atouts et les points faibles de votre bien sans faire intervenir vos sentiments...
Pour vous épargner un certain nombre de démarches administratives, vous envisagez de vendre avec une agence immobilière ? Bonne idée ! Avec un professionnel, vous bénéficiez de conseils éclairés, notamment sur l’évaluation du prix de vente.
Pour formaliser une transaction immobilière, le recours à un notaire est obligatoire. En tant qu’officier public, il lui appartient d’authentifier la vente, de récolter les fonds pour le compte du vendeur et l’État, de réaliser les formalités de publication, et de vous conseiller.