• Publié le 10/18/2018
  • 5min

Comment comptabiliser l’assurance emprunteur dans sa déclaration de revenus locatifs ?

« Avec mon mari, nous sommes en train de souscrire un crédit immobilier pour financer un investissement locatif. Mais notre banque nous oblige à prendre une assurance de prêt, qui vient peser sur la rentabilité de notre opération ! D’autant que nous avons plus de 50 ans et que le tarif qu’elle nous propose est assez élevé… Notre banquier peut-il vraiment nous imposer cette assurance, et si oui pourra-t-on l’optimiser fiscalement ? » Catherine (Narbonne)

Investissement locatif et assurance emprunteur : une nécessité ?

La souscription d’une assurance est généralement un passage obligé pour se voir accorder un prêt immobilier. Cette assurance couvre les risques de décès, d’invalidité ou d’arrêt de travail de l’emprunteur, en prenant en charge soit le capital restant dû, soit les mensualités dont vous êtes redevable.

Cette exigence concerne aussi les investisseurs locatifs, d’autant plus si le montant des loyers perçus ne couvre pas complètement celui des mensualités de remboursement du prêt. La souscription d’une assurance emprunteur garantit la pérennité de votre investissement et vous protège en cas de difficultés.

Si vous trouvez l’offre de votre établissement prêteur trop chère, pensez à la délégation d’assurance de prêt : les tarifs proposés peuvent être plus compétitifs et s’adressent à tous les profils d’emprunteurs, plus ou moins âgés.

La déductibilité fiscale des primes d’assurance emprunteur dans le cadre des revenus locatifs

Autorisée par l’article 31 du Code général des impôts (CGI), la déduction des primes d’assurance de prêt est en effet possible pour les investisseurs bailleurs, si et seulement si :

  • Elles concernent des immeubles ou des parties d’immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers ;

  • Ces primes ont été effectivement payées durant l’année d’imposition par le contribuable bailleur ;

  • Elles sont supportées par le propriétaire lui-même ;

  • Elles peuvent être justifiées par une copie du contrat d’assurance, de la quittance ou par tout autre moyen.

L’emprunt garanti par l’assurance de prêt doit bien entendu avoir permis l’achat et/ou la rénovation du bien mis en location.

Les conditions pour comptabiliser votre assurance emprunteur dans votre déclaration de revenus locatifs

Vous pourrez donc déduire vos frais d’assurance emprunteur de vos revenus locatifs mais à certaines conditions en fonction de votre statut fiscal de bailleur :

  • En cas de location non meublée (dispositif Pinel ou non) : vous pourrez déduire vos charges effectives d’assurance de prêt si vous optez pour le régime réel (il vous est d’ailleurs automatiquement attribué si vos loyers sont supérieurs à 15 000 € par an). Sous le régime micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30% et ne pouvez déduire aucune charge supplémentaire ;

  • En cas de location meublée non professionnelle (LMNP) : si vous relevez du régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement global de 50%. La déduction des primes effectives d’assurance de prêt n’est possible que si vous relevez du régime réel, normal ou simplifié (statut automatique au-dessus de 32 900 € de loyers par an) ; vous pourrez aussi reporter votre déficit pendant 10 ans, sur vos revenus de même nature  ;

  • En cas de location meublée professionnelle (LMP) : le statut fiscal applicable par défaut vous permettra de comptabiliser vos charges effectives d’assurance de prêt en déduction de vos revenus locatifs, mais aussi d’imputer votre éventuel déficit foncier sur vos revenus globaux.

Attention : en LMNP et en location vide, opter pour le régime réel vous engage pour 3 ans, et alourdit vos formalités de comptabilité. Pour que ce régime soit intéressant, il faut que vos charges déductibles soient supérieures à l’abattement forfaitaire du régime micro-fiscal pendant cette période.

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