Pour estimer le coût total d’un achat immobilier, il faut prendre en compte le prix d’acquisition du bien et les intérêts liés au financement, mais pas seulement. D’autres frais comme les primes d’assurance, les frais de garantie et les frais de notaire viennent alourdir la note.
Le taux d’intérêt représente une part importante des frais d’un prêt immobilier. Pour le calculer, l’établissement prêteur prend en compte plusieurs facteurs :
le taux du marché interbancaire, le marché où les banques se prêtent de l’argent entre elles ;
le profil de l’emprunteur ;
le montant de l’apport personnel ;
la durée de remboursement (plus elle est longue, plus le taux d’intérêt est élevé) ;
les frais de fabrication du prêt ;
la marge commerciale.
En février 2021, le taux moyen d’un crédit immobilier sur 20 ans s’établit à 1,03 %.(1). Accordé sous conditions, le prêt à taux zéro (PTZ), dont le but est de faciliter l’accès à la propriété, fait partie des rares prêts sans intérêt.
Le montant de l’assurance emprunteur s’ajoute également aux frais de l’opération d’acquisition. Les primes de l’assurance sont déterminées par l’assureur selon plusieurs critères :
le profil de l’assuré et le niveau de risque calculé en fonction de son âge, de son état de santé, de son mode de vie (pratique d’un sport ou d’un métier considéré à risques…) ;
l’étendue de la couverture : l’ajout de garanties supplémentaires (invalidité, arrêt de travail, perte d’emploi…) aux garanties de base (décès et perte totale et irréversible de l’autonomie) fait bien sûr grimper le coût ;
des critères propres à chaque organisme d’assurance : le contrat groupe d’une banque repose par exemple sur une mutualisation plus large des risques entre tous les assurés, tandis qu’un assureur externe peut observer un autre mode de calcul, plus personnalisé.
L’assurance de prêt peut représenter jusqu'à 30 % des frais de votre crédit, d’où l’intérêt d’étudier les offres et de faire jouer la concurrence !
En plus de l’assurance de prêt, la banque vous octroyant le crédit vous demandera de lui fournir une garantie. Les formules de garantie les plus classiques, avec leur coût indicatif, sont :
le privilège de prêteur de deniers (0,5 % à 1 % du montant de l’emprunt) ;
l’hypothèque (environ 1,5 % du montant, hors frais de mainlevée) ;
la caution bancaire (entre 1 % et 1,5 % du montant, avec en outre une partie de la somme versée remboursable à la fin du crédit).
Forfaitaires ou correspondant à un pourcentage du capital emprunté, les frais de dossier sont facturés par la banque pour la mise en place du prêt. Comme d’autres frais du crédit immobilier, ils peuvent être revus à la baisse, voire offerts par votre banquier.
Tous les frais mentionnés ci-dessus et les autres frais éventuellement occasionnés par la souscription du crédit immobilier doivent être reflétés dans le taux annuel effectif global (TAEG). Celui-ci doit obligatoirement figurer sur les offres et contrats de prêt et vous permet donc de les comparer plus facilement !
Bon à savoir : Une offre de prêt comporte généralement des pénalités en cas de remboursement anticipé du crédit (jusqu’à 3 % du capital restant dû sans pouvoir excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation). Pensez à les négocier avec la banque, en même temps que les autres conditions de l’emprunt.
Lorsque vous achetez une maison ou un appartement, vous devez verser une somme au notaire, qui représente 2 à 3 % du montant de l’acquisition dans le neuf, et 7 à 8 % dans l’ancien. Couramment appelés « frais de notaire », ces frais comprennent en fait :
les droits d’enregistrement (taxes reversées au Trésor public) ;
les émoluments du notaire (sa rémunération) ;
les frais et débours : il s’agit des sommes avancées à l’acquéreur par le notaire dans le cadre du changement de propriété (publication de vente, document d’urbanisme ou extrait du cadastre, rémunération d’un géomètre expert…).
Si des intermédiaires interviennent dans le cadre de votre achat immobilier, il vous faudra aussi prendre en compte ces coûts supplémentaires.
Les frais d’agence : fixés librement par les agences, les frais de l’agent immobilier sont toujours à la charge de l’acheteur et représentent généralement entre 5 % et 10 % du prix de vente.
Les frais de courtage : d’un montant fixe (forfait) ou variable (en pourcentage), la rémunération d’un courtier immobilier oscille, dans la plupart des cas, entre 0,5 % et 1 % du montant du prix de vente.
Autres frais à avoir en tête : les charges de copropriété, qui peuvent donner lieu à une éventuelle régularisation à la clôture des comptes. Si vous êtes le nouveau copropriétaire à cette date, vous en serez donc redevable.
(1) Source : Observatoire Crédit Logement / CSA, https://www.lobservatoirecreditlogement.fr/
Vous avez décidé de faire appel à un courtier pour trouver et négocier pour vous votre prêt immobilier auprès des banques et établissements de crédit, ainsi que la meilleure assurance de prêt ? Découvrez quels sont les frais à prévoir pour ce service, à prendre en compte pour votre achat immobilier.
Les frais de tenue de compte correspondent aux frais perçus par la banque pour la gestion d’un compte bancaire. Ces frais s’appliquent sur les comptes bancaires actifs et inactifs. Ils servent notamment à financer les opérations indispensables au bon fonctionnement de votre compte et à éviter les fraudes bancaires.
Non, un crédit ne vous coûte pas seulement le montant du capital à rembourser ! Il faut également tenir compte des intérêts, du coût de l’assurance emprunteur ou encore de la durée de remboursement. Nous vous expliquons comment procéder pour calculer le coût d’un crédit avec précision.
Si vous désirez comparer efficacement les différentes offres de prêt des banques, vous devez tenir compte du coût total de votre crédit. En effet, il n’y a pas seulement le capital emprunté et les intérêts : il faut également estimer le coût de l’assurance emprunteur !
Au prix d’acquisition de votre bien s’ajoutent des dépenses annexes, dont les frais de notaire. Ces derniers se composent en grande partie de taxes perçues pour le compte de l’État et leur montant varie en fonction de la nature et de la zone géographique du bien immobilier que vous comptez acheter. Voici les clés pour bien les évaluer.
Vous cherchez à acheter un appartement ou une maison, et hésitez encore à passer par une agence immobilière ? On fait le point sur le coût et les avantages à opter pour cet intermédiaire immobilier.