Quels sont les frais annexes à prendre en considération lors d’un achat immobilier ?

Le coût du crédit immobilier

Le taux d’intérêt du prêt immobilier

Le taux d’intérêt représente une part importante des frais d’un prêt immobilier. Pour le calculer, l’établissement prêteur prend en compte plusieurs facteurs :

• le taux du marché interbancaire, le marché où les banques se prêtent de l’argent entre elles ;

• le profil de l’emprunteur ;

• le montant de l’apport personnel ;

• la durée de remboursement (plus elle est longue, plus le taux d’intérêt est élevé) ;

• les frais de fabrication du prêt ;

• la marge commerciale.

En février 2021, le taux moyen d’un crédit immobilier sur 20 ans s’établit à 1,03 %.⁽¹⁾. Accordé sous conditions, le prêt à taux zéro (PTZ), dont le but est de faciliter l’accès à la propriété, fait partie des rares prêts sans intérêt.

Le coût de l’assurance de prêt immobilier

Le montant de l’assurance emprunteur s’ajoute également aux frais de l’opération d’acquisition. Les primes de l’assurance sont déterminées par l’assureur selon plusieurs critères :

• le profil de l’assuré et le niveau de risque calculé en fonction de son âge, de son état de santé, de son mode de vie (pratique d’un sport ou d’un métier considéré à risques…) ;

• l’étendue de la couverture : l’ajout de garanties supplémentaires (invalidité, arrêt de travail, perte d’emploi…) aux garanties de base (décès et perte totale et irréversible de l’autonomie) fait bien sûr grimper le coût ;

• des critères propres à chaque organisme d’assurance : le contrat groupe d’une banque repose par exemple sur une mutualisation plus large des risques entre tous les assurés, tandis qu’un assureur externe peut observer un autre mode de calcul, plus personnalisé.

L’assurance de prêt peut représenter jusqu'à 30 % des frais de votre crédit, d’où l’intérêt d’étudier les offres et de faire jouer la concurrence !

Les frais de garantie

En plus de l’assurance de prêt, la banque vous octroyant le crédit vous demandera de lui fournir une garantie. Les formules de garantie les plus classiques, avec leur coût indicatif, sont :

• le privilège de prêteur de deniers (0,5 % à 1 % du montant de l’emprunt) ;

• l’hypothèque (environ 1,5 % du montant, hors frais de mainlevée) ;

• la caution bancaire (entre 1 % et 1,5 % du montant, avec en outre une partie de la somme versée remboursable à la fin du crédit).

Les frais de dossier

Forfaitaires ou correspondant à un pourcentage du capital emprunté, les frais de dossier sont facturés par la banque pour la mise en place du prêt. Comme d’autres frais du crédit immobilier, ils peuvent être revus à la baisse, voire offerts par votre banquier.

Le TAEG, un indicateur utile pour comparer les offres de crédit

Tous les frais mentionnés ci-dessus et les autres frais éventuellement occasionnés par la souscription du crédit immobilier doivent être reflétés dans le taux annuel effectif global (TAEG). Celui-ci doit obligatoirement figurer sur les offres et contrats de prêt et vous permet donc de les comparer plus facilement !

Les frais de notaire lors de l’acquisition d’un bien

Lorsque vous achetez une maison ou un appartement, vous devez verser une somme au notaire, qui représente 2 à 3 % du montant de l’acquisition dans le neuf, et 7 à 8 % dans l’ancien. Couramment appelés « frais de notaire », ces frais comprennent en fait :

• les droits d’enregistrement (taxes reversées au Trésor public) ;

• les émoluments du notaire (sa rémunération) ;

• les frais et débours : il s’agit des sommes avancées à l’acquéreur par le notaire dans le cadre du changement de propriété (publication de vente, document d’urbanisme ou extrait du cadastre, rémunération d’un géomètre expert…).

Les autres frais éventuels d’un achat immobilier

Si des intermédiaires interviennent dans le cadre de votre achat immobilier, il vous faudra aussi prendre en compte ces coûts supplémentaires.

• Les frais d’agence : fixés librement par les agences, les frais de l’agent immobilier sont toujours à la charge de l’acheteur et représentent généralement entre 5 % et 10 % du prix de vente.

• Les frais de courtage : d’un montant fixe (forfait) ou variable (en pourcentage), la rémunération d’un courtier immobilier oscille, dans la plupart des cas, entre 0,5 % et 1 % du montant du prix de vente.