Basé sur le même principe que le leasing automobile, mais réservé aux professionnels, le crédit-bail immobilier permet à une entreprise d’acheter un bien immobilier à l’issue d’une période de location. Conditions à respecter, avantages et modalités : tout ce que vous devez savoir !
Le crédit-bail est un contrat de location, assorti d’une promesse de vente, ou d’une option d’achat, conclu entre un crédit-bailleur (une banque ou un organisme de crédit) et un crédit-preneur (une entreprise).
Concrètement, le crédit-bailleur achète un bien immobilier à usage professionnel et le loue à une entreprise pendant une durée déterminée, généralement 15 ans. À l’issue de la période de location, l’entreprise locataire peut acquérir le bien, à un prix souvent modique (5 à 15 % de l’investissement d’origine voire 1 euro symbolique, par exemple).
Le crédit-bail porte sur des immeubles existants ou à construire, dont l’usage est commercial, industriel ou de bureaux. Il s’adresse aux entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés, aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC), aux bénéfices non commerciaux (BNC) ou aux bénéfices agricoles (BA).
Une entreprise peut aussi choisir de vendre l’un de ses biens immobiliers à une société de crédit-bail, pour que celle-ci le lui loue ensuite : c’est la « cession-bail ». L’entreprise peut ainsi récupérer rapidement de la trésorerie.
L’entreprise choisit le terrain constructible ou le bien qu’elle souhaite occuper et négocie le prix d’achat ainsi que les conditions de la vente avec le vendeur. Puis, elle se rapproche d’une société de crédit-bail, qui, après avoir étudié le dossier et donné son accord, interviendra pour procéder à l’acquisition du bien.
Si le projet immobilier porte sur une construction, l’entreprise locataire conserve la maîtrise d’ouvrage : elle détermine quel type de local le crédit-bailleur devra construire, le budget et le calendrier.
Le locataire verse ensuite des loyers (ou des pré-loyers si l’immeuble est à construire) à la société de crédit-bail, selon les modalités prévues au contrat. Les loyers peuvent être fixes, progressifs ou dégressifs, et payables chaque trimestre, chaque semestre ou chaque année.
Pendant toute la durée du contrat, les différentes dépenses liées à l’occupation de l’immeuble sont dues par l’entreprise, comme les primes d’assurances (assurance emprunteur couvrant le dirigeant d’entreprise ou un associé, assurance construction, assurance d’exploitation…), les frais d’entretien et les impôts. La taxe foncière est prise en charge par le crédit-bailleur, puisqu'il est propriétaire du bien jusqu'à la levée de la promesse d’achat.
Au terme de la convention de crédit-bail, plusieurs options sont possibles.
Lever l’option d’achat : l’entreprise devient alors propriétaire du bien.
Renouveler le contrat de crédit-bail.
Résilier le crédit-bail, dans les conditions prévues au contrat. Dans ce cas, les locaux doivent être restitués au crédit-bailleur.
Bon à savoir : Il est possible de sortir du contrat de manière anticipée à partir de la 7e année.
Premier avantage du crédit-bail : il vous permet d’investir, même si vous ne disposez pas d’un apport à injecter dans un achat immobilier, ou si vous préférez conserver les fonds propres de votre entreprise pour les affecter à d’autres projets et investissements.
Le crédit-bail présente aussi un avantage fiscal : les loyers que vous versez constituent des charges déductibles qui viendront s’imputer sur le bénéfice imposable de votre entreprise.
Enfin, le crédit-bail est un contrat flexible : le crédit-bailleur et le crédit-preneur négocient librement les conditions dans lesquelles il est consenti, notamment la durée du contrat, le loyer et les modalités de résiliation.
En cas de nouveau projet ou de volonté de rééquilibrer votre budget, il est possible d’effectuer un regroupement de crédits. En effet, les taux de crédit peuvent avoir baissé depuis le moment où vous avez souscrit votre emprunt.
Achat de la résidence principale, secondaire ou investissement locatif : à chaque projet, son prêt immobilier ! La banque vous prêtera de l’argent contre le remboursement avec intérêts du capital emprunté, à condition de garantir votre crédit immobilier avec une assurance de prêt.
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